임대차법 시행 2년…전월세시장 다시 출렁일까

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 임대차3법 중 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차 관련 2개 법안이 시행 2년을 앞두고 전월세 매물이 가파르게 줄고 있다. 계약갱신권을 한번 쓴 매물은 향후 4년간 보증금을 올리지 못할 것에 대비해 가격을 크게 높여 시장에 나올 가능성이 있다.

12일 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트 실거래가)에 따르면 이날 기준 서울 전월세 매물은 4만1750건으로 올해 1월1일과 비교해 19.7%, 임대차2법 시행 직후인 2020년 8월1일과 비교해 30.1% 감소했다. 자치구별로 보면 올해 초와 비교해 강동구(-48.4%), 성북구(-38.0%), 동대문구(-35.2%), 노원구(-33.3%), 광진구(-33.0%), 송파구(-29.5%), 동작구(-24.7%) 등 순으로 감소폭이 컸다.

전세가 하락세도 멈추는 분위기다. 한국부동산원 주간 아파트가격 동향을 보면 서울 전세가격은 5월 첫째 주(2일 기준) 보합세로 전환했다. 1월 다섯째 주 하락세로 돌아선 이래 13주 만이다. 도봉구(0.01%)·동작구(0.02%)·영등포구(0.01%) 등은 상대적으로 가격 수준이 낮은 구축 위주로 상승거래가 발생하며 오름세를 나타냈다. 서초구(0.00%)와 강동구(0.00%)는 상승과 하락 거래가 혼조세를 보이며, 송파구(0.01%)는 매물 적체가 완화되며 상승 전환했다.

부동산원 관계자는 "전세대출 부담 등으로 대부분 지역에서 하락 또는 보합세를 보였지만, 상대적으로 가격이 낮거나 선호도가 높은 신축 위주로 매물이 감소했다"고 설명했다.

이처럼 전월세 매물이 줄어든 상황에서 오는 8월 임대차2법 시행 2년을 앞두고 시장이 다시 출렁거릴 수 있다는 우려가 나온다. 건설산업연구원은 지난해 말 올해 건설·부동산 경기를 전망하면서 올해 전세시장이 6.5% 상승할 것으로 전망했다. 2020년 8월 첫 계약갱신청구권 사용으로 시세보다 저렴하게 계약됐던 매물이 올해 8월부터 풀리면서 시세에 영향을 미칠 것이란 예상이다.

전문가들 사이에서는 전세가 상승폭이 클 것이란 의견과 갱신권 사용이 분산 사용된 만큼 큰 영향은 없을 것이란 의견이 갈린다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "안정세였던 임대차 시장이 수요는 꾸준한 가운데 최근 매물이 감소하며 일부 지역의 호가가 높아지는 분위기"라며 "신규 입주물량도 부족한 가운데 8월 계약갱신청구권 만료 시점을 앞두고 있어 임대차 시장의 불안이 예상된다"고 내다봤다.

김 수석연구위원은 "계약을 하면 거의 동일한 금액으로 4년간 임차를 줘야하기 때문에 집주인 입장에서는 지난 2년간 못 올린 금액에 향후 4년간의 상승 금액을 모두 반영해 매물을 내놓을 것"이라며 "또 금리 인상기 전세자금대출 이자 부담이 높아져 전세보증금을 올리는 대신 일부 보증금을 월세로 전환하는 월세화 비율도 크게 높아질 전망"이라고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 '8월 전세대란' 가능성에 대해 "계약갱신청구권이 사용된 사례가 8월에만 집중되는 것이 아니라 임대차2법이 도입된 이후 분산 사용됐기에 8월에 집중적으로 전세대란이 폭발하는 등의 상황은 벌어지기 어렵다"며 "다만 그간 지적돼 온 2중가격, 3중가격의 문제는 계속 발생할 것"이라고 봤다.

이 가운데 임대차3법의 폐지 혹은 개편 여부도 주목된다. 원희룡 국토부장관 후보자는 인사청문회에서 임대차3법에 대해 "폐지에 가까운 근본적 개선이 필요하다"고 밝힌 바 있다.

원 후보자는 "임차인을 보호한다는 취지의 임대차법 목적에는 동의하지만 가격과 기간에 대해 우악스럽게 누르기보다는 임대와 임차 상호간 수요공급이 숨통이 트여 원활하게 돌아갈 수 있도록 넓은 시야의 제도를 만들 필요가 있다"고 말했다.
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