[재건축 진단]①안전진단 무더기 통과…재건축 시계 다시 돌아갈까

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 서울과 수도권 노후 재건축 단지들이 잇따라 안전진단을 통과했다. 윤석열 정부가 재건축 관련 규제를 대거 완화하자 시장에 즉각적인 변화가 나타나는 것이다. 한동안 멈췄던 재건축 시계가 다시 돌아갈지 관심이 쏠리고 있다.

21일 정비업계에 따르면 지난 10일 서 양천구는 목동 신시가지 3·5·7·10·12·14단지, 신월시영 등 7개 단지에 대해 기존 '조건부 재건축'에서 '재건축 확정'으로 변경된 정밀안전진단 결과를 통보했다.

이에 앞서 노원구는 지난 6일 상계주공1·2·6단지와 상계한양 등 4개 단에 대해 재건축 확정을 통보했고, 지난 13일에는 경기 광명시가 철산주공 12·13단지에 대해 '조건부 재건축'에서 '재건축 확정'으로 변경했음을 통보했다.

이들 단지는 1985년에서 1988년 사이에 입주해 재건축 연한인 30년을 훌쩍 넘었지만 정부의 안전진단 규제로 번번이 좌절을 겪었던 단지들이다.

통상 '예비 안전진단(현지 조사)'에 이어 '1차 정밀안전진단', '2차 정밀안전진단(적정성 검토)' 순으로 진행되는데 이들 단지는 정밀안전진단 문턱을 넘지 못한 상태였다. 대부분 조건부 재건축 판정을 받아 국토안전관리원 등 공공기관 적정성 검토를 받아야 했다.

그런데 정부가 안전진단 규제를 대폭 완화하면서 개정된 기준을 적용받아 별도의 적정성 검토 없이 재건축 사업을 추진할 수 있게 됐다.

정부가 지난 5일부터 안전진단 평가 항목 중 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮춘 게 결정적이다. 전체의 50%에 달했던 구조안정성 비중을 크게 낮춰 재건축 추진을 쉽게 한 것이다.

재건축 확정 판정을 받으려면 안전진단 평가 항목별 점수를 합산한 총점이 45점을 넘지 않아야 한다. 종전에 1차 안전진단에서 45점을 넘었던 단지들이 구조안정성 비중 조정으로 인해 45점 이하가 돼 안전진단 재판정 결과 시행이 확정됐다.

시장에서는 안전진단 문턱이 낮아짐에 따라 재건축 확정 판정을 받게 될 단지들이 늘어날 것으로 보고 있다. 이 같은 분위기에 꽁꽁 얼어있던 정비업계와 정비사업 조합들의 기대감도 높아지고 있다. 최근 재건축이 확정된 단지에서는 급매물이 자취를 감추고 호가가 높아지는 현상도 나타난다.

경기 광명시 산동 철산주공13단지 전용면적 73㎡는 지난 7일 6억6000만원에 거래됐다. 인근 중개업소에 따르면 최고가 대비 30% 넘게 값을 낮춰 거래된 이후 최근에는 급매물이 자취를 감췄다. 재건축 확정 발표 이후 매수세가 살아날 분위기를 보이자 집주인들이 급매물을 거둬들인 것이다. 7억원 초반 급매물들이 서너 개 있었지만 재건축 확정 이후 20일 현재 이 평형 최저 호가는 8억2000만원이다.

안전진단을 통과했다고 곧바로 재건축이 이뤄지는 것은 아니다. 안전진단 통과 이후 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가, 이주 및 철거 등의 절차를 거쳐야 한다. 또한 재건축 초과이익 환수와 토지거래허가제 등 재건축 걸림돌이 여전해 재건축 사업 활성화로 이어질지 미지수라는 견해도 나온다.

철산주공13단지 인근 공인중개업소 관계자는 "안전진단을 통과했다고 해도 아직 조합 설립도 안 된 사업 초기 단계라 입주까지는 최소 10년 이상이 걸릴 것"이라며 "여전히 재건축 규제가 많아 10년 '몸테크'를 각오하고 매수하라고 조언한다"고 말했다.

올해도 고금리 여파에 따른 부동산 시장 침체가 지속되는 만큼 시장에선 규제 완화에도 당장 가격 반등은 어렵다는 분석도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "안전진단을 시행하려던 아파트 단지들에는 중장기적으로 호재지만 미국 기준금리가 어디까지 오를지 예상할 수 없는 외부요인 때문에 당장 가격 급등은 쉽지 않을 것"이라며 "재건축은 특히 사업 완료까지 소요되는 시간이 길기 때문에 어지간한 내용이 나와도 즉각적으로 호가와 거래가격에 반영되지 않는다"고 설명했다.

또한 전문가들은 초과이익환수제 등 추가적인 규제완화 조치에 따라 올해 재건축 활성화 여부가 결정될 것이라고 지적한다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "정비사업 활성화를 통해 도심 내 주택 공급을 늘리려면 재건축 사업의 최종 걸림돌인 초과이익환수제 등 추가적인 규제 완화 조치가 필요하다"고 밝혔다.
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