매매가 절반 못 미치는 서울 전셋값…강남권은 40%대

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 직장인 김모(43)씨는 2021년 5월 서울 동작구 흑석동 흑석한강푸르지오(전용면적 84㎡)에 10억원을 주고 전세 입주했다. 오는 5월 재계약을 앞둔 이 아파트의 전세금은 5억7000만원에서 6억원 수준이다. 당시 16억원 정도였던 이 아파트 가격은 최근 12억원까지 하락했다. 매매가 대비 전세금 비율인 전세가율은 2년 전 62.5%%에서 현재는 50%대까지 떨어졌다.

김씨는 "흑석동에 입주 예정 물량이 많아 전세 시세가 앞으로 더 떨어질 것 같다"며 "집주인에게 이사 계획을 통보했는데, 전세 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지 걱정"이라고 말했다.

서울 아파트 전세가율의 하락세가 뚜렷해지고 있다. 강남3구(강남·서초·송파구)는 물론 서울 규제지역의 전세가율이 모두 절반 이하 수준이다.

서울 아파트 전세가율 50%대 붕괴를 눈앞에 두고 있다. 매맷값보다 전셋값 하락세가 가팔라지면서 하락 폭이 더욱 확대되고 있다. 게다가 올해 상반기 수도권 입주 물량이 전년 대비 56% 증가한 8만5452가구가 쏟아지면서 수도권 지역의 전세가율 하락세가 가팔라 역전세난 우려가 커지고 있다.

아파트 전세가율이 하락하면 전세를 끼고 집을 샀거나, 기존 임대를 놓고 있는 집주인들이 전세 보증금을 제때 돌려주지 못해 세입자들의 피해가 불가피하다. 또 전세가율이 계속 하락하면서 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'도 사실상 어렵다.

서울 아파트 전세가율 50% 붕괴가 현실화하고 있다. KB국민은행에 따르면 2월 현재 서울 아파트 전세가율은 51.2%로, 지난해 11월(53.9%) 이후 3개월 연속 하락했다.

강남구는 42.5%로 서울 25개 구(邱) 가운데 가장 낮았고, 용산구 43.2%, 송파구 45.3%, 서초구 45.9% 등 서울 규제지역의 전세가율이 모두 절반에 못 미쳤다. 비규제지역에선 양천구(49.1%)가 유일하게 50% 아래다. 전세가율이 60% 이상인 곳은 한 곳도 없었다. 또 전국 아파트 전세가율은 66.0%로 지난해 11월(67.8%)보다 1.8% 하락했다.

최근 매매가에 비해서 전세가 하락 폭이 커지면서 전세가율이 계속 하락하고 있다는 분석이 나온다. KB 조사 기준 지난해 서울 아파트값은 -2.96%, 전셋값은 -5.45% 각각 하락했다. 올해 들어서도 매맷값은 1월 -2.09%, 2월 -1.20%를 기록한 반면, 전세는 각각 -3.98%, -2.63% 떨어졌다.

또 올해 상반기 수도권 입주 물량은 8만5452가구로, 전년 대비 56% 증가할 것으로 예상된다. 직방에 따르면 올해 3월 전국 1만9219가구가 입주한다. 올해 월평균 입주물량(2만5806가구)과 비교했을 때는 26%가량 적은 물량이다. 1~2월 물량이 집중됐던 수도권 위주로 입주물량이 줄어든다. 수도권은 올해 월평균 물량(1만3432가구) 대비 25%, 2월(2만416가구)보다 51% 가량 적은 1만79가구가 입주한다.

올해 수도권은 1~2월 대규모 단지 위주로 입주가 진행됐다. 3~4월 잠시 입주가 소강상태를 보이지만, 5월부터는 다시 증가할 예정이다. 수도권은 ▲1월 1만2408가구 ▲2월 2만416가구 ▲3월 1만79가구 ▲4월 9688가구 ▲5월 1만2970가구 ▲6월 2만722가구 등이 입주할 예정이다. 입주물량이 집중되는 수도권 경우 신규 물량 공급에 따른 전세 약세가 이어질 전망이다.

부동산시장에선 전세가율 하락이 당분간 이어질 것이라는 전망이 나온다. 고금리 기조가 이어지고, 기준금리가 계속 오를 것이란 불확실성이 커지면서 전세 수요가 줄어든 데다, 올해 상반기 입주 예정 물량이 전년 보다 많기 때문이다.

전문가들은 입주 물량이 많은 지역을 중심으로 당분간 전셋값 하락세가 이어질 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "고금리 기조가 계속되고, 전셋값이 추가로 하락할 수밖에 없는 상황에서 신규 입주 물량까지 늘어나면서 하락세가 더 가팔라지고 있다"며 "신규 입주 물량이 늘어나는 지역을 중심으로 전셋값 하락세가 더욱 뚜렷해질 것"이라고 설명했다.
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