노형욱 "205만 가구 차질없이 공급…집값 하락 불가피"[일문일답]

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 노형욱 국토교통부 장관이 집값 하락 국면은 불가피하다고 강조했다. 205만 가구를 공급하겠다는 계획이 차질 없이 진행되고 있고, 가계부채 관리방안과 금리 상승도 영향을 미칠 것이란 전망이다.

재개발·재건축 등 민간정비사업은 어렵게 안정되고 있는 시장 안정을 해치지 않는 범위 내에서만 추진할 것이라고 했다.

노 장관은 27일 오후 정부서울청사에서 열린 '2022년도 부동산시장안정 업무계획' 브리핑을 통해 이 같이 밝혔다.

다음은 국토교통부 노형욱 장관, 김수상 주택토지실장과의 질의응답 내용.

-정부도 인정하고 있는 것처럼 2022년 서울 아파트 입주물량 감소 등 공급 부족이 우려되고 있고, 일부 시장 전문가들과 연구기관들은 내년에도 집값 상승이 계속될 것이라고 전망하고 있다. 어떻게 대응해 나갈 계획인가.

"(노형욱 장관) 모든 시장지표가 시장이 안정되는 징후를 아주 강하게 나타내고 있다. 거래 가격으로 보나 내수심리로 보나 또 거래량으로 보나 강한 하향 안정세의 지표를 나타내고 있고, 내년도 이후에 중장기적인 전망 수치를 보더라도 집값의 추세적인 하락 국면은 불가피해 보인다.

보통 집값에 영향을 미치는 변수를 보면 아주 단기적으로는 금융과 금리의 문제, 중장기적으로는 주택 공급의 문제, 초장기적으로 보면 인구구조나 가구구조에 영향을 받는다. 그런데 우선 공급의 문제만 놓고 봐도 205만 가구 계획이 차질 없이 진행이 되기 때문에 굉장히 강한 공급 기반이 구축됐다.

금리와 가계부채 관리도 전 세계적으로 동조해야 되는 상황에서 보다 더 강하게 관리할 것이다. 인구구조나 가구구조를 놓고 봐도 인구도 줄고 있고 가구 수 증가도 둔화되고 있기에 장기적으로 하방압력은 강하다.

내년으로만 국한해서 놓고 보더라도 전국적으로 인허가, 분양물량, 입주전망 등 모든 공급 지표가 올해보다 호전된다. 서울지역도 전체 주택 기준으로 보면 연평균 8만 가구가 예상되기 때문에 평년 수준을 넘는 규모다. 그럼에도 불구하고 최근에 시장 안정 흐름이 확고하게 하향 안정화되도록 하기 위해서는 속도감 있는 공급대책이 필요하다는 차원에서 일단 7만 가구의 사전 청약을 해서 공급을 조기화 시키는 효과를 기대하고 있다.

내년 물량은 시장의 39만 가구에 사전청약 물량을 합하면 전체 46만 가구가 되는데 이것은 예년 평균보다 10만 가구 정도 많은 수준이다. 또 단기간에 도심에 주택공급을 촉진하기 위해서 민간의 정비사업, 재개발·재건축의 속도를 높이거나, 도시의 자투리땅을 이용한 소규모 공급도 속도감 있게 추진해서 내년도 시장이 확고하게 하향 안정화될 수 있도록 노력해 나가겠다."

-재개발 ·재건축 등 민간정비사업의 공급 속도와 사업성을 제고하는 방안이 포함되어 있는데, 그간의 재개발 ·재건축 규제에 대한 정부의 기조가 큰 틀에서 바뀌는 것인지 아니면 종전 규제에 수정 ·보완 차원으로 봐야 하는지.

"(노 장관) 결론적으로 큰 기조가 변화한 것은 없다. 도심에 주택 공급을 하려면 불가피하게 재개발·재건축을 할 수밖에 없다. 결국 도시 내 부지의 땅을 확보하는 것이 중요한데 공공이 가지고 있는 땅에다 집을 짓는 방법이 5.6 대책, 8.4 대책이다. 또는 기존에 도심 재개발·재건축을 하면서 정비사업을 통해서 해 나갈 수밖에 없는데 지금까지 시장이 굉장히 민감한 상황이었기 때문에 시장 안정을 전제로 하는 정비사업을 추진을 해왔던 것이다.

내년도 업무계획에 밝힌 정비사업의 촉진은 사업 진행단계별로 보면 초기 단계를 지나 인허가 이후의 단계에 있는 사업들이 주 대상이다. 그래서 공급에 속도를 굉장히 빨리할 수 있는 그런 효과는 있는 반면에, 시장의 불안 효과는 적은 지역을 대상으로 했다.

도심에 유효한 주택이 공급이 될 수 있도록 서울시 및 민간건설업계와 지속적으로 협의를 해 오면서 시장안정을 저해하지 않는 범위 내에서 공급효과를 극대화할 수 있는 사업을 대상으로 재정비 사업을 추진하겠다."

-내년 사전청약을 뺀 39만 호 분양계획은 어떻게 산출된 것인지 궁금하다. 내년 주택 수요를 어느 정도로 추산하고 있는지.

"(노 장관) 국토부가 해마다 연말이 되면 다음해 주택공급 계획을 관련 기관으로부터 취합한다. LH를 포함한 공공기관, 각종 협회, 민관 기업 자료들을 취합해서 중복된 부분을 제외해보면 제출한 공급물량이 내년도에 46만 가구 정도 나온다.

그런데 주택공급계획은 사정변경 등에 따라 차질을 빚을 수도 있기 때문에 업계에서 제출한 계획의 85% 수준에서 보수적으로 전망했다. 보수적으로 전망해도 39만 가구라는 수치는 올해 공급된 물량 35만 가구에 비하면 많다. 과거 5년, 10년 평균도 약 35만 채였다. 그런데 여기에 사전청약 물량 7만 채를 추가하면 전체가 46만 채가 되니까 올해나 과거 5년, 10년 평균보다 10만 가구 이상 많은 공급물량이 내년에 예정돼 있다.

내년도 수요 전망은 전체적인 흐름으로 볼 때 가계부채 관리가 강화, 금리 상승, 압도적 공급물량으로 상당 부분 둔화될 것으로 예상된다. 지난해와 올해 집값이 많이 올라서 국민들께 송구한 심정인데, 최근 어렵사리 시장이 안정세로 이렇게 전환하는 길목이다. 그래서 지금 이 추세를 확고하게 하향 안정할 수 있도록 정부가 총력 대응하겠다."

-정부는 앞으로 집값의 하락 국면 진입이 불가피하다고 전망했는데, 최근 추세를 반영해 정부가 새로 진단한 내년도 집값 전망치가 있나. 없다면 국토연구원의 전망치가 정부의 전망치로 여전히 유효한지 궁금하다.

"(김수상 실장) 내년도 주택가격 변동률과 관련해서는 다양한 영향 요인과 다양한 전망 모델에 의해서 결과가 산출될 수 있겠습니다만, 정부에서 특별한 주택가격 변동률 전망을 내놓는 것은 없다.

지난번 국토연에서 추정한 변동률의 경우에도 세수 추계 과정에서 내부적으로 참고하기 위해서 활용했다는 점 말씀드린다. 그렇지만 주택공급 확대, 가계대출 축소와 같은 거시경제의 여건변화 속에서 주택가격 상승세의 부분도 계속 지속될 수만은 없다는 부분에 대해서는 많은 전문가 분들이 의견을 같이한다.

민간 전문기관에서도 내년 주택가격 상승률에 대해서는 공통적으로 금년 상승률에 비해서는 크게 둔화된 전망치를 내놓고 있는 것이 사실이다. 공급계획을 지속적으로 추진하고 가계대출 관리도 지속되고 있기 때문에 집값 하락 국면에 진입하는 시기도 점차 빨라질 것으로 예상한다."

-LH 조직개편안은 언제 어떻게 확정되는 건가. 다음 정부로 넘어가나.

"(김 실장) LH 혁신방안과 관련해서는 지난 6월 7일에 정부 합동으로 발표한 바 있다. 전체 과제 35개 중 현재까지 29개 과제는 추진을 완료했다. 경영관리 과제 4개와 기능조직 개편 과제가 2개 완료되지 않았는데, 당초 계획대로 완료될 수 있도록 계속 점검하겠다.

조직 개편과 관련해서는 그동안 두 차례 공청회도 하고 전문가 자문회의도 거쳤다. 그 과정에서 개인이 아닌 조직 차원에서 견제와 균형을 회복하고 조직 개편의 기본 목적으로 주거복지를 강화하는 부분에 대해서도 관심을 기울여야 된다는 의견을 받았다.

의견들을 모아 보완방안을 마련해서 국회 등 관련 기관과 협의를 하고 있다. 국회 논의를 거쳐서 조속히 LH 조직 개편 방안이 진행될 수 있도록 노력하겠다."

-내년에 임대차 입법 시행 2년차를 맞아 갱신 물량이 신규 계약으로 체결되면서 전세값을 자극할 수 있다는 우려가 나온다. 얼마 전 내놓은 상생임대인 제도가 시장 안정에 실효성이 있다고 판단하시는지, 그리고 이를 다주택자로 확대하거나 인센티브를 실거주 2년 등으로 확대할 계획은 없는지 궁금하다.

"(김 실장) 전세시장이 최근 들어서 안정 흐름세를 보이고 있다. 최근 갱신계약과 관련해서 증가가 있고, 금리상승 등에 따라서 전세 수요도 감소하는 흐름이 내년에도 계속 이어질 것으로 보인다.

특히 수도권 아파트, 입주물량 증가가 이어지는 상황에서 전세가격 급등이 일어날 가능성은 크지 않다고 본다. 지난 8월 계약갱신 청구권을 활용했기 때문에 매물이 줄어든다는 의견과 관련해 반대로 내년 8월이 되면 계약갱신 청구권이 소진된 물량들이 또 많이 나올 수 있는 만큼 신규계약 가능한 주택들은 많아지는 효과가 있을 것이다.

안정적인 전세시장이 예상되지만 상생 임대인제도를 도입함으로서 전세시장을 안정화하는 보완적 역할을 할 수 있다. 이와 더불어 공실 임대를 통한 전세 주택공급을 확대하고, 월세 세액공제 확대 등 여러 가지 부담 경감 방안도 함께 이루어질 것이다."
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