국토부 "신생아특례, 저소득층은 규제 면제…유예기간 충분"[Q&A]

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 정부가 무주택 서민을 위한 저금리 정책대출인 디딤돌 대출 한도를 축소하는 취지의 관리방안을 수도권 아파트에만 한정해서 적용하기로 했다.

국토교통부가 6일 발표한 '디딤돌대출 맞춤형 관리방안'에 따르면 정부는 우선 ▲담보인정비율(LTV) 규정 도입 취지를 벗어나는 대출('방 공제' 면제) ▲기금 건전성에 무리가 될 수 있는 대출('후취담보' 조건으로 미등기 아파트 담보대출)은 원칙적으로 신규 대출을 제한한다는 기조를 유지한다.

예를들어 경기도(과밀억제권역) 소재, 5억원 아파트를 구입하는 경우 현재는 5억원 X LTV 70%를 적용하고 별도 보증 가입시 방 공제도 면제를 받아 대출 가능액이 3억5000만원 수준이었으나, 앞으로는 방공제 4800만원이 적용돼 대출 가능액이 3억200만원으로 줄어드는 것이다.

다만 국토부는 지난달 해당 지침을 시중은행에 전달하는 과정에서 이를 토대로 자금계획을 세웠던 실수요자들의 불만이 터져 나오자 적용대상을 수도권 아파트로 한정했다. 또 신생아 특례대출 및 전세사기 피해자 전용 대출을 받는 경우, 연소득 4000만원의 저소득층이 3억원 이하의 주택을 구입하는 경우 등도 적용에서 제외하기로 했다.

아울러 시행 시기도 한 달 뒤로 미뤄 12월2일 신규 대출신청분부터 적용하기로 했다. 신축 분양단지의 경우, 입주자 모집 공고가 12월1일까지 이뤄진 사업장으로서 입주기간 시작일이 공고문 기준 2025년 6월30일까지인 경우에만 기금 잔금대출(후취담보)이 가능하도록 했다.

다음은 디딤돌 대출 규제와 관련한 일문일답.

Q. 수도권 내에 디딤돌 대출 대상이 되는 주택이 얼마나 될지. 이번 조치로 대출액 감소 효과가 있을지

A. "현재 수도권에 나가 있는 디딤돌 대출 비중 자체가 전체의 50% 정도 되기 때문에 (수도권만 규제하더라도) 어느 정도 영향이 있을 것으로 보인다. 내년에 일부 적용이 유예되는 곳들을 감안하면 약 3조원, 내후년께 해당 조치가 완전히 시행되면 약 5조원 내외로 대출이 줄어들 것으로 추정하고 있다."

Q. 신생아특례대출의 경우 관리 방안 적용에서 제외한 이유는

A. "현재 합계 출산률이 0.7에서 반등하고 있는데 다른 정책과 다르게 출생 문제는 정책의 일관성이 중요한 것 같다. 일부 비판의 소지도 있을 수 있을 것 같지만 (가계대출 부담이 있다 하더라도) 신생아 특례대출 등이 출산이라는 의사결정에 어떤 고려사항이 된다면 이 정책이 무엇보다 중요하지 않을까 싶다.
또 현재 신생아 특례대출은 올해 수요자 대출 46조8000억원 중 총 7조5000억원(16%) 수준으로 그 비중이 생각보다 크지 않고, 구입자금 5조5000억원 중 대환(2조1000억원)도 상당 부분이 있다. 아울러 신생아 특례대출은 기본적으로 출산 조건과 주택 가격, 자산 요건 등이 적용되므로 소득요건을 1억3000만원에서 2억원(맞벌이 기준)으로 완화하더라도 추가 수요는 연 2조원 내외로 가계부채의 안정적 관리에 큰 부담을 유발하지는 않을 것이라고 본다."

Q. 연소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 구입할 경우에도 적용을 배제한 이유는

A. "현재 전국 PIR이 10.5 정도 되는데 연소득 4000만원 이하의 저소득 가구가 3억원 이하의 주택을 구입하는 경우를 PIR 기준으로 보면 7.5 정도에 불과하다. 이 정도의 PIR이라면 방공제 적용 등의 조치가 너무 과한 불편을 끼칠 수 있다는 점이 고려됐다."

Q. 그동안 계속 통상 진행해 왔던 디딤돌 대출 방 공제 면제 등을 제한하기로 한 이유는

A. "방 공제는 현재 주택임대차보호법 상 최우선변제금으로, 근저당 설정일보다 늦게 들어오는 임차인도 그 부분은 미리 설정돼 있는 근저당 기일보다 먼저 인정해주도록 돼 있기 때문에 사실 담보인정비율(LTV)에서는 빼는 게 일반적인데, 과거 여러 정책적 이유로 인정을 해왔기에 이번에 정상화하는 부분이다. 그동안 시중 은행 지점장들이 재량에 따라 자율적으로 면제해왔던 부분이기에 각 은행에 자제해달라는 요청을 한 것이다."

Q. 후취담보 대출을 제한하면 아파트 입주가 어려워질 수 있는데

A. "시중은행이 입주자 대표회의와 협약을 맺고 공급하는 집단대출이 활성화 돼 있는 점, 현재 후취담보 대출은 예외적으로 은행 지점장의 판단 하에 허용하고 있으며 재건축·재개발이나 300세대 미만 아파트 등은 현재도 취급하지 않고 있는 점, 한정된 기금 재원의 안정적 운용을 위해 담보 취득이 필요한 점 등을 고려해 기금 대출은 취급을 자제하기로 했다. 단, 기족 청약 당첨자의 경우 12월 2일 전 입주자 모집공고를 실시한 사업자 중 공고문상 입주 예정월이 2025년 상반기까지인 경우에는 지금 잔금대출을 허용할 예정이다."

Q. 이미 입주자 모집공고가 작년에 나온 경우에도 내후년 상반기 이후 입주인 경우 후취담보 대출이 안 되는 것인지

A. "중도금 마지막 회차를 납부한 뒤 잔금까지는 통상 6개월의 시간이 소요된다. 그러나 시중은행에서는 개인정보보호법 및 전산상 문제 등으로 통상 대출실행 90일까지만 취급을 해 준다고 한다. 중도금 잔금까지의 기간과 은행 시스템 등을 고려해 내년 상반기까지는 적용을 유예한 것이다."

Q. 이번 조치의 적용 기준인 아파트, 비아파트의 범위는? 생활형 숙박시설 등도 조치 적용에서 배제되는지

A. "기본적으로 주택법 등 관련 법상 구분을 따르며, 비아파트에는 연립주택·다세대주택, 단독주택·다중주택·다가구주택 등이 포함된다. 주거용 오피스텔, 생활형 숙박시설 등은 준주택으로서 현재도 디딤돌대출 지원대상이 아니다. 단 전세사기 피해자 전용 디딤돌 대출을 전세사기피해자법에 따라 예외적으로 오피스텔도 지원하고 있다."

Q. 신생아 특례대출은 6억원 초과 9억원 이하 주택에 대해서도 방공제를 적용하지 않는지

A. "신생아 특례대출은 현행과 동일하게 제도 운영할 계획으로 현재도 6억원 초과 9억원 이하 주택은 방공제를 적용한 후 대출한도가 산출되므로 방공제가 의무 적용된다."

Q. 시중은행이나 보금자리론 등으로 후취담보 대출을 받은 후 등기가 완료되고 나면 디딤돌 대출로 전환할 수 있는지.

A. "현재는 시중은행 등에서 후취담보 대출을 받은 경우, 소유권 이전등기가 완료된 후 3개월 내 기금대출로 전환이 허용된다. 하지만 신축분양 미등기 아파트의 후취담보 대출을 제한한 취지를 고려할 때, 다른 대출을 받고 나서 등기가 완료되면 기금 대출로 전환하는 것은 형평성 측면에서 허용하지 않을 계획이다. 단 시중은행 대출을 받은 후 기금대출로 전환하기 위해 대기 중인 수요를 고려해 12월2일 전 입주자 모집공고된 사업장 중 내년 6월30일까지 소유권이전 완료 후 대출신청이 가능한 경우에는 허용하기로 했다."

Q. 분양권을 전매한 경우에도 후취담보 대출이 제한되는지.

A. "12월2일 전 입주자모집공고가 이뤄진 사업장에 대해 12월2일 전 전매계약을 체결한 자로서 내년 6월30일까지 입주기간이 시작되는 경우에만 기금 잔금대출을 허용한다."

Q. 이번 규정은 한시규정인지 아니면 앞으로 디딤돌 대출은 방 공제 면제는 계속 안 된다고 보면 되는 건지.

A. "한시규정은 아니기에 앞으로 계속 이대로 적용된다고 보면 된다. 앞으로 관련 규정을 개정할 것인데 시행규칙이 아니라 회칙이기 때문에 그렇게 오래 걸리지는 않을 것이다."

Q. 이번에 조치가 문제되는 이유는 대출 이용자의 관점에서 예측할 수 없는 방식으로 정책이 시행됐다는 데 있다.

A. "100% 동의한다. 그렇기 때문에 불편이 없도록 우선 시행을 잠정유예 했고, 국정감사에서도 장관을 포함해 담당 책임자들이 죄송하다는 말씀을 수 차례 드렸다. 이번에 불가피하게 조치하면서도 한 달에 가까운 유예 기간을 드렸기에 경과규정 부분도 충분히 드렸다고 이해해주시면 감사하겠다."
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