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토지.전원주택 계약시 체크할 특약사항[성호건의 전지적토지관점]

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익명
2021.03.08. 11:00
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출처	http://www.sportsseoul.com/news/read/1020022

<성호건 한국부동산개발연구소 소장>

[스포츠서울] 토지와 전원주택 시장이 달아오르고 있다. 옛 농가주택부터 신축주택 혹은 건축이 가능한 토지거래가 점점 더 활성화 되고 있다. 그러나 아직 정보가 굉장히 제한적이며 한 번도 해본 적 없는 토지와 전원주택 거래에 어떤 부분들을 특약사항으로 작성하면 좋을지 막연하다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치다. 이에 따라 계약 후 희비가 심하게 갈린다.

◇하자보수
‘매수자가 거주 후 1달 이내로 매수자의 과실에 의하지 않은 토지 및 주택의 중대한 하자보수가 발견 될 시 매도자는 청구된 수리비용을 매수자에게 지불해야 한다.’

전원주택을 찾는다면 건축물과 토지 모두 신경 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에 있어 특약사항의 첫 내용은 현 상태에서 매매계약을 진행한다고 적어 놓는다. 즉 매입하거나 거주하면서 발견되는 집에 대한 하자보수 내용들은 모두 매수자가 책임져야 한다는 얘기다. 그렇기 때문에 공인중개사들이 제공하는 ‘확인설명서’가 계약서 만큼이나 중요하다. 현 상태에 대한 자세한 내용들이 적혀 있어 매수자 뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두 만약의 사태에 대해 방어할 수 있다.

◇ 조세 및 공과금
‘각종 조세 및 공과금은 매도자가 잔금지급일을 기준으로 정산한다.’

아파트나 빌라 등 주택 매매 시에는 당연히 들어가는 특약사항 중 하나다. 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다.

◇ 분묘 이전
‘현 토지에 있는 분묘는 잔금일 전까지 매도자가 이전해야 하며 분묘이전이 불가할 시 매도자는 즉각 매수자가 지불한 계약, 중도·잔금을 돌려줘야 한다(혹은 승계하기로 한다).’

생각보다 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많기 때문에 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확히 해야 한다.

◇ 조경 및 정착물
‘토지에 있는 조경 및 모든 정착물을 모두 포함하는 거래다.’

보통은 토지를 매입하면 당연히 그 위에 나무나 기타 조경, 지상물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 그런데 간혹 악덕 매도자를 만나면 자신은 토지만 거래했을 뿐 계약을 한 후 그 위에 정착물들은 따로 돈을 줘야 한다고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다.

◇ 분할 매매
‘매도자는 매수자에게 계약한 면적과 위치와 관련해 온전한 소유권을 넘기기 위해 매도인은 잔금일 전까지 분할을 완료해야 하며 분할이 되지 않았을 시엔 분할 완료 후 잔금을 납부하고 소유권 이전을 동시이행 한다.’

큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할해 살 때 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지도 않아 자신이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 잔금일이 됐으니 빨리 지불하라고 독촉 받을 수 있다. 분묘이전과 마찬가지로 토지에 대한 온전한 소유권을 이전받기 위한 의무를 매도자에 특약상 적어 놓는다면 민법상 잔금 일이 도래해도 자신의 의무를 뒤로 한 채 권리만을 주장할 수는 없으니 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다.

◇ 저당권 및 대출
‘저당권 등에 대한 부분은 잔금일 전까지 모두 매도자가 말소처리 해야 하며 말소처리가 되지 않았을 시엔 말소처리 이후 잔금일과 소유권이전을 동시이행 하도록 한다. 단 대출과 관련해 상호 협의 하에 승계하기로 하였을 시엔 제외한다.’

저당권 및 대출상황에 대한 것은 계약 시에 등기사항증명서를 통해 확인할 수 있다. 이에 대해 대출금을 승계받을지, 말소를 시킬지 또한 협의해놓고 작성하는 것이 좋다.

◇ 측량 오차
‘분할 측량 시 현 매매계약의 면적과 다소 상이할 수 있으며 이와 관련하여 측량 오차 범위 내에서는 상호 이의를 제기하지 않는다. 단 오차가 현저히 차이 날 때는 그에 따른 매매금액을 조정해야 한다.’

분할 측량에 있어서는 측량할 때마다 일정 오차범위가 발생할 수 있지만 이 오차 범위 내까지 매매 금액을 나누는 것은 쉽지 않다. 분할을 할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 함께 체크해야 한다면 꼭 오차범위 이상의 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다는 내용을 사전 특약사항에 적어놓도록 하자.

◇ 개발행위허가 및 건축허가 관련
‘매도자는 계약금을 받은 이후 매수자가 토목공사 및 건축을 하기 위한 개발행위허가와 건축허가에 필요한 서류를 제공해야 한다.’

매수자 입장에서 토지 위에 어떠한 건축이나 개발을 하기 위해 매입하는 것이라면 개발행위허가나 건축허가를 받는 데 시간이 오래 걸릴 수 있으므로 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행하면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 이러한 특약사항을 작성해놓고 미리 개발행위허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 알아두면 좋다.

이외에도 특약사항에 대해서는 굉장히 많은 변수들이 있다. 그러나 사실상 그것을 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지는 않다. 또 내 리스크를 모두 제거하고 나만의 이익을 극대화하려 한다면 매도자 역시 달가워하지 않을 수 있다. 좋은 토지나 전원주택을 소유한 매도자의 빈정은 상하지 않게 하면서도 매수자 입장에서 좋은 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해놓고 하자나 실수 없는 좋은 계약을 끌어내도록 하자.
<성호건 한국부동산개발연구소 대표>