"한국 집값, 인구 감소로 2040년 이후 장기하락 국면"

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 초저출산·초고령화로 인구 감소가 시작됨에 따라 국내 가구 수가 정점을 찍고 줄어드는 2040년부터 집값이 장기하락 국면으로 진입할 것이라는 전망이 나왔다.

이용만 한성대 교수는 23일 오후 1시30분 서울 강남구 포스코센터에서 열린 건설사업관리(PM) 전문기업 한미글로벌과 한반도미래인구연구원 공동 세미나 '인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가'에서 이같이 말했다.

이 교수는 '한국의 초저출산·초고령화와 부동산시장'이라는 주제 발표를 통해 국내 가구수가 2039년 2387만 가구로 정점을 찍은 뒤 2040년부터 집값이 장기 하락 국면으로 진입할 것으로 전망했다.

그는 "초저출산 영향으로 인구감소에도 불구하고 1~2인 가구의 증가에 의해 가구수는 2039년까지 증가 추세"라며 "가구수가 정점에 도달하는 2040년께 총 주택수요량도 정점에 도달하기 때문에 그 이후 주택가격의 하락 추세가 예상된다"고 말했다.

다만 수도권과 지방은 총 주택수요량의 정점 시기가 다를 것이라고 봤다. 수도권은 인구감소와 가구 감소 시기가 다소 늦어지고 지방은 주택가격 하락 추세가 좀 더 일찍 보일 가능성이 높다는 관측이다.

이 교수는 집값이 장기 하락추세에 접어들면 주택수요가 감소할 전망이어서 고령층 가구는 작은 평수로 집을 옮길 때 거래와 관련된 비용(세금)을 대폭 줄여주고 차액을 연금으로 전환해 안정적인 노후 소득을 확보해 줘야 한다고 제안했다.

그는 "고령가구가 주택 다운사이징을 하지 않고 기존 주택에 계속 거주하면서 세대 및 가구원 수 간 주택의 필터링이 일어나지 못한다"며 "고령가구는 주택 다운사이징이 어렵고 주택을 유동화해 소득을 얻어야 하나 이것이 쉽지 않다"고 진단했다.

이어 "유일한 주택 유동화 제도인 주택연금은 가입 대상 주택에 제한이 있다"며 “고령가구가 주 거주지를 다운사이징할 때 거래와 관련된 세금 등 비용을 대폭 줄여주고, 차액을 연금으로 전환하도록 해야 한다"고 제안했다.

이 교수는 "우리나라에서 높은 주택가격은 청년층에게 결혼을 포기하게 하는 요인이 될 수 있다"며 "장기적으로 장기임대주택시장을 확대해야 하지만 공공부문이 이를 모두 떠안기에는 재정 부담과 시간적 한계, 공공임대주택에 대한 기피가 있는 만큼 민간임대주택시장의 확대가 필요하다"고 강조했다.

이날 세미나에 참석한 우토 마사아키(Uto Masaaki) 도쿄도시대학 교수는 '인구감소가 부동산시장에 미치는 영향'이라는 주제 발표를 통해 "인구감소는 주택시장에 가장 영향을 많이 미치고 다음이 오피스시장"이라며 "상업용 빌딩, 호텔, 물류센터 등은 인수감소보다는 다른 요인의 영향이 크다"고 밝혔다.

그는 "주택자산 디플레이션을 추정한 결과 2019년부터 2045년까지 도쿄권 전체에서 약 94조엔(약 840조 원) 감소해 주택자산 가치가 약 30% 하락할 것으로 예측된다"면서 "주택자산 디플레이션은 도쿄 도심을 제외한 모든 지자체에서 발생하며 출퇴근 시간이 60분을 초과하는 지역에서 가장 문제가 심각하다"고 전망했다.

그러면서 "도쿄 중심부까지 출퇴근 시간이 30분 이내인 주택가격은 2018년 기준으로 2045년에는 9.9% 하락하지만 출퇴근 시간 60분은 29.8%, 90분은 48.2%, 120분은 54.7%가 떨어질 것"이라며 고령가구의 주택 자산가치도 도심에서 거리에 비례해 빠른 속도로 감소할 것으로 전망했다.
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