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2020년 토지거래와 앞으로의 토지시장 동향[성호건의전지적토지관점]

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익명
2020.12.20. 18:50
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출처	http://www.sportsseoul.com/news/read/994668

<성호건 한국부동산개발연구소 소장>

[스포츠서울 이웅희기자] 올해는 주택시장, 그 중에서도 아파트 시장이 굉장히 어지러웠다. 다주택자에 대한 규제가 여러 차례 바뀌거나 규제지역이 갑작스럽게 늘어났다. 전셋값이 폭등하고 전세매물이 시장에서 싹 사라지는 등 예측이 쉽지 않았다. 예측을 한다고 해도 대응은 쉽지 않은 일들이 많았다. 국토교통부(국토부)에 따르면 2020년 6월 아파트 거래량은 2019년 6월 대비 191% 증가했다. 주택 전체 매매 거래량으로 보았을 때는 152.5% 상승했다. 토지시장은 어땠을까. 국토부에 따르면 올해는 오직 4월에만 전년 거래량 대비 5.1% 감소된 모습을 보였고 이외 모든 달 전년대비 거래량이 증가했다. 특히 올해 6월과 7월에는 각각 전년대비 60.6%, 46%만큼 큰 폭으로 거래량이 증가했다.

여기서 짚고 넘어갈 게 하나 있다. 국토부에서 제시하는 전년대비 증감율은 말 그대로 올해 거래량을 전년도만을 놓고 증감을 비교하는 것이다. 그럼 올해의 비교대상이 되는 2019년을 보자. 2019년의 경우 2018년도와 비교했을 때 11월과 12월을 제외하면 모두 거래량이 감소했다. 특히 2019년 3월의 경우 2018년 동월과 비교하면 25.9%나 감소해 최근 5년 중 전년대비 가장 큰 감소율을 보였다. 따라서 올해 거래량이 전년도와 비교해 증가한 것은 틀림없지만 이를 두고 올해의 거래량이 크게 증가했거나 감소했다고 말하기는 어렵다.

토지거래 내용을 최근 5년인 2016년까지 범위를 확대해 비교해봤더니 재미있는 내용들이 상당히 많았다. 우선 최근 5년 중 토지거래량 전체를 비교해도 가장 많았던 달은 올해 6월과 7월이었다. 각각 33만4000필지, 36만5000필지가 거래됐다. 5년간 월 평균 거래량이 25만필지였다는 점으로 봤을 때 거래량 상승이 비정상적으로 늘어났음을 알 수 있다. 여기서 두 가지 재미있는 사실을 발견했다. 위에서도 언급했지만 6월에는 아파트 거래량이 전년대비 191%나 증가했고 7월에도 131% 증가했다. 올해 가장 높은 수치였고 주거용 토지거래와 상호 영향을 받은 것으로 볼 수 있다. 다만 아파트는 6월과 7월의 절대 거래량 수가 각각 10만 2482호와 10만2628호로 거의 비슷하지만 토지 거래량은 약 3만1000필지로 큰 차이를 보였다. 따라서 토지 거래량의 수치가 꼭 주거용 토지거래라고 단정하기는 어렵다.

두 번째 재미있는 사실은 필지 기준이 아닌 면적대비 거래량을 살펴봤을 때 결코 올해 6월과 7월이 최근 5년 중 다른 때보다 높지 않았다는 점이다. 면적기준으로는 각각 1억9500만 ㎡와 1억7100만 ㎡가 거래됐다. 6월의 필지 거래 수(33만4000필지)보다 7월의 필지 거래 수(36만5000필지)가 더 많았기 때문에 단순 거래된 면적을 거래된 필지수로 나누면 7월이 6월에 비해 필지당 거래면적은 더 적았다. 최근 5년간 한 해 동안의 거래면적에서 거래 필지 수를 나눠 평균을 내보니 이 흐름을 그대로 따라갔다. 익숙한 평수로 계산해보면 한 필지당 평균 거래 면적이 2016년에는 약 223평, 2017년에는 약 203평, 2018년에는 약197평, 2019년에는 183평, 올해는 179평이었다. 이 평수 대는 전원주택지로 거래 선호도가 가장 높은 평수 대와도 상당히 일치한다.

이렇게 통계적으로 접근했을 때 앞으로 토지시장의 전망을 두 가지 정도로 예측할 수 있다. 우선 토지 거래가 점점 소형화되고 있다는 점이다. 앞으로 토지 거래의 형태는 100평에서 200평 대에서 가장 많은 거래가 일어 날 것으로 보인다. 두 번째가 난해한 상황이다. 사실 올해처럼 경제가 위축된 상황에서는 거래량이 감소세를 보여야 정상이다. 국토부에서 역대 통계들을 지표해석 한 내용을 보더라도 1997년말 IMF사태 직후 1998년에는 거래량이 감소했다. 지금과 다른 점이 있다면 금리에 대한 부분일 듯 싶다. 고금리 시대에는 은행에 예치해도 좋았지만 지금은 은행에 돈이 있으면 오히려 손해라는 생각에 투자할 곳을 찾아 다니는 심리가 가장 크게 작용한다고 볼 수 있다. 자본과 거래는 부동산에 계속해서 몰릴 것으로 생각된다.

부동산 시장은 상품과 지역에 따라 편차가 심하다. 필자도 부동산 토지 재테크를 겸하고 있고 가만히 있으면 열심히 재테크 하는 남들에게 뒤쳐지는 듯한 심리가 생기긴 한다. 그럼에도 불구하고 큰 돈이 오가는 부동산 거래에서는 아파트, 토지, 상가 할 것 없이 피해보는 이들 역시 많다. 이렇게 혼란스러운 시점에는 조급하거나 혹해서 달려들기 보다 한 번 더 꼼꼼히 살펴보라고 당부하고 싶다.
<성호건 한국부동산개발연구소 소장>