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공인중개사 시험과 중개수수료, 전문성[성호건의전지적토지관점]

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익명
2020.12.27. 19:10
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출처	http://www.sportsseoul.com/news/read/996606

성호건 한국부동산개발연구소 대표

[스포츠서울] 올해는 부동산 시장이 어지럽고 말이 많았던 만큼 공인중개사라는 직업도 꾸준히 이슈가 됐다. 2020년을 마무리하는 12월에도 이슈가 있었다. 약 45만명이 가지고 있는 이 자격증에 대한 수급조절 필요성이 제기 됐다. 지난 11일 하영제 의원은 공인중개사자격시험과 관련해 상대평가제로 전환하는 ‘공인중개사법 일부 개정 법률안’을 발의하며 다양한 반응을 끌어냈다.

치열한 경쟁을 통해 자격증을 취득한 공인중개사는 법이나 학문적으로는 밝을 것이다. 그렇지만 실제 중개 업무에 있어 전문성은 좀 다른 듯 하다. 단순하게 점수로 등수를 매기기 보다 ‘장롱 면허’도 많고 자격증 대여도 많아 문제가 되는 직업 특성을 반영해 자격 자체를 유지하는 데 다른 합리적 옵션을 붙는 것이 어떨까 싶다. 또 다른 전문직보다 왜 공인중개사만 계속 이런 이슈의 중심에 있는지 짚어봐야 한다. 단순히 절대평가와 상대평가라는 자격 시험의 기준, 그리고 수수료가 높거나 낮다는 기준이 아닌 소비자들이 중개사를 전문가로서 인정하는지 혹은 이 직업을 가진 이들이 모두 스스로 인정받을 수 있는지 등에 대해 살펴봐야 하기 때문이다.

먼저 중개사의 전문성을 어느 범위까지 볼 것인지 의문이 든다. 사실 ‘중개’라는 단어만 놓고 봤을 때는 중개업무의 가장 큰 포인트는 매수자에 보다 좋은 집을 소개해주고 매도자에 집이 잘 팔릴 수 있도록 조력하는 구실을 하는 것이다. 세무관련은 국가에서 인정한 세무사가 있고 법률 관련은 법무사 혹은 변호사가 있다. 자산 관리와 주택관리는 각각 자산관리사와 주택관리사가 있다. 결국 공인중개사에게 어떤 전문성을 요구할 것인지를 짚어야 한다. 공인중개사라는 자격증 하나로 부동산 전문가라고 표현할 수는 없다. 광범위하고 빠르게 변하는 모든 부동산 관련 법들과 실무에 대해 아는 것이 부동산 전문가라면 공인중개사는 그 전문가와 결이 조금 다른 것 같다.

중개와 관련해 소비자들이 안전하게 부동산 매매를 할 수 있도록 도와주는 법률들이 공인중개사에 특화된 전문 영역이다. 분양을 전문으로 하는 이들과 다른 부분이기도 하다. 만약 분양이나 중개하는 과정에서 사고가 날 경우 민법상 똑같은 규제 내지 처벌을 받더라도 분양영업자는 다른 곳에서 다시 일할 수 있지만 중개사는 영업정지를 당하거나 혹은 자격자체를 상실할 수 있다. 그들은 거래에 있어 법에 예민하고 공부해야 하며 중개사고가 나지 않도록 보다 더 전문적으로 변하게 된다. 그래서 공인중개사를 부동산 전문 영역 중개 파트의 전문가로서 인식해야 하는 것이다.

이렇게 전문성을 논하고 난 뒤에 중개 수수료에 대한 얘기가 나와야 맞을 것이다. 사실 빠르게 변하는 법들을 끊임없이 공부하고 쉴 틈 없이 좋은 물건을 찾아 다니고 열심히 영업하며 그 서비스를 제공하는 공인중개사들 입장에선 계속 수수료가 비싸다는 얘기를 듣는 게 좀 아쉽다. 관련된 일에 대해서 몇 억원대의 큰 위험을 막을 수 있는 서비스를 전문직으로부터 받았다는 생각을 먼저 한다면 어떨까.

수수료 비율만 놓고 보면 한국은 미국 등 다른 선진국에 비해 그리 높은 편은 아니다. 가장 높은 수수료 율이 0.9~1.8%인 것에 비해 다른 선진국들의 중개수수료는 3~6% 선이다. 지금 시점에서 중개수수료가 비싸다고 말하는 이유는 두 가지라 볼 수 있다. 앞서 말한 중개사들의 전문성을 말 할 수 있겠고 두 번째로 그 서비스는 변한 것이 없는데 단순히 도시권 매매, 전세값 등이 너무 빠르게 오르고 있어 수수료가 증가하는 게 포인트다. 또 현행 수수료 규정은 소비자 뿐만 아니라 중개사들까지 혼란스럽게 만든다. 단순히 부동산 거래금액에 따른 수수료를 책정한 방식이 아쉽고 상한선만 정해놓은 채 이하 상호 협의라고 해놓은 막연한 규정이 중개사와 소비자 사이의 혼란을 가중시킨다. 그렇다 보니 중개수수료를 어떻게든 내기 싫은 소비자들은 직거래를 하려고 애쓰기도 하고 중개사들 역시 하나라도 더 거래하고자 서비스를 개선시키기보단 제 살을 깎아가며 영업 경쟁을 한다. 이러다 결국 큰 거래 사고가 발생하면 뒤늦게 여러 사회적 비용들이 발생한다.

부동산을 둘러싼 다양한 이슈에 있어서 공인중개사 만의 개선이 필요한 것은 아닐 것이다. 다만 공인중개사라는 직업이 그만큼이나 친숙한 직업이 됐고 부동산이라는 큰 시장의 중요한 주체가 됐다는 점은 긍정적으로 볼 수 있다. 이런 과정에서 부동산 문화에서 자연스럽게 쌓여온 부정적인 부분들이 개선되고 전문성이란 타이틀에 있어서도 더 세분화되고 발전해야 한다. 전문 자격의 관문이 되는 시험 역시 단순 절대평가와 상대평가라는 개념보다 이런 맥락에서 하나씩 개선이 이뤄졌으면 하는 바람이다.
<성호건 한국부동산개발연구소 대표>