공익허브 "임대보증금 우선변제권 헌법소원 인용결정 내렸다면…"

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 전세사기 피해자가 1만8000여 명에 이르는 가운데 과거 헌법재판소가 임차인의 보증금 보호금액 관련 법령을 현실화해야 한다는 취지의 헌법소원에 각하 판결을 내려 임차인을 외면했다는 지적이 나왔다.

정책·입법연구센터 '공익허브'는 지난 2022년 1월 헌법소원을 제기했으나 헌법재판소가 각하했다며 "헌재가 인용결정을 내렸다면, 전세사기 피해로 인해 사망자까지 나오는 극단의 상황은 막을 수도 있었다"고 밝혔다.

2022년은 인천 미추홀구 전세사기, '빌라왕 김대성', 전세사기가 수면 위로 올라온 기점이기도 하다. 당시 공익허브는 주택임대차보호법상 최우선변제 제도가 임차인의 평등권과 재산권을 침해한다며 헌법소원을 제기했다.

최우선 변제 제도는 지난 1981년 주택임대차보호법이 제정된 후 1984년 임차보증금에 대해 소액 보증금 한정으로 도입됐다. 임대인 채무 문제로 주택이 경매에 넘어갔을 때 소액의 보증금을 돌려받을 수 있도록 한 것이다.

이 법령은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨나는 상황을 피할 수 있도록 하기 위한 제도지만 소액의 보증금이어야 하고 일부분만 보장된다. 동법 시행령은 보증금 액수를 위임했는데 이 기준이 전세가격 상승에 맞춰 현실화되지 못했다는 지적이 많았다.

우선변제권 조항 신설 당시인 1985년 11월 서울 임대차보증금 평균 가액은 553만원이었으나 지난 5월 기준 4억6182만원으로 39년 동안 83.5배 상승했다. 그러나 같은 기간 시행령에서 보호 대상인 임차인 기준금액은 300만원에서 1억6500만원으로 55배 올랐고 최우선변제 보증금 액수는 300만원에서 5500만원으로 18배 상향 조정되는데 그쳤다.

실제로 이후 전세사기와 깡통전세 위험이 현실화되면서 지난달 1일 대구에서 전세사기로 인한 고통에 목숨을 끊은 30대 피해자는 보증금 8400만원의 주택에 살고 있었지만 보호대상 소액임차인에서 제외돼 최우선변제금을 받지 못했다. 4명의 사망자가 발생한 인천시 미추홀구에서도 전세사기 피해자의 70%가 최우선변제 제도의 보호대상이 되지 못했다.

주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환에 문제가 생겼을 때 임차인에게 보증금을 대신 돌려주는 보험상품을 운영하고 있지만 2021년 신동근 의원실이 제출받은 자료에 따르면 HUG가 보증금을 대신 갚은 후 경매로 전액 회수한 경우는 31%에 그쳤다.

공익허브는 헌법소원 청구 당시 "우선변제권 제도에 보호받는 임차인들과 비교할 때 재산권과 평등권이 침해됐다고 봐야 한다"며 "주택임대차보호법은 국민 다수가 주거를 임차해 거주하는 만큼 생존의 기반이 될 수 있는 주거 안정을 최대한 확보해 국민의 생존권을 보장하고자 하는 국가적 차원의 노력이자 의지인데 시행령 기준은 입법 취지에 전혀 부합하지 않는다"고 비판했다.

그러나 헌재는 "최우선변제 제도로 인해 장래에 기본권 침해가 틀림없이 발생하는 게 아니라 기본권 침해를 받을 우려가 있는 것에 불과하다면 현재성을 인정할 수 없다"며 각하했다.

당시 대리인이었던 이동우 변호사는 "당시 전세사기 대란이 예고되고 있었고, 피해자가 속속 등장하고 있었는데 '아직' 재산을 날리지 않은 임차인이 헌법소원을 제기했다는 이유로 헌재가 각하 결정을 내려 매우 유감스러웠다"고 밝혔다.

공익허브 측은 "2년 전 헌재가 최우선변제 제도에 대한 헌법소원에 인용결정을 내려 전세사기 피해에 경종을 울리고 개정을 서둘러 보호대상 임차인의 범위를 넓혔다면 상황이 달랐을 수도 있다"며 개선을 촉구했다.
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