"강남은 가격장벽"…서울 거주자, 갈아타기 '마·용·성' 비중 더 높아

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 서울 거주자들이 강남3구(강남·서초·송파)보다 마·용·성(마포·용산·성동) 아파트를 더욱 선호하고 있는 것으로 나타났다.

18일 우리은행 자산관리컨설팅센터가 한국부동산원 통계를 재가공한 결과에 따르면 2024년 1분기 기준 서울 거주자들의 매수 비중은 마용성(75.5%)이 강남3구(68.5%)를 7%p 상회했다.

남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 연구원은 "다른 자치구에 거주하는 서울인의 매수 비중이 전 분기 대비 6.8%p 증가하며 서울 거주자가 마용성 매수 비중 상승을 견인한 것으로 보인다"고 설명했다.

전년 동기 대비 증감률을 살펴 보아도 강남3구는 6.2%p 감소한 반면, 마용성은 9.7%p 증가하며 큰 상승폭을 기록했다. 올해 시행된 저리 정책대출(신생아특례대출)을 통해 서울 외곽 지역이 손바뀜이 많았는데, 이를 통해 매도한 수요자가 강남3구보다 가격 장벽이 상대적으로 낮은 마용성으로 주택 갈아타기 매수에 나선 것으로 판단된다.

특히 주목할 점은 2024년 1분기 기준 서울 거주자들의 강남구 매수 비중이 감소 했다는 점이다. 특히 강남구에 거주하는 서울 거주자 매수 비중은 2023년 4분기 42.6%에서 2024년 1분기 22.9%로 19.7%p 감소했다.

남 연구원은 "강남의 경우 자가 실거주 및 60세이상 고령 인구 비율이 높은 편이고, 강남구 아파트 노후도도 전반적으로 높아 다수 신축 아파트가 들어선 서초나 송파구로 일부 이탈한 것으로 판단된다"며 "또 자녀 증여목적으로 매도를 통해 자산 다운사이징 움직임이 많았던 것으로 추정된다"고 분석했다.

한편 갭투자 거래 역시 마용성이 강남3구를 앞지른 것으로 나타났다. 지난해부터 서울 갭투자 거래는 전반적으로 강남3구 갭투자 거래비중이 강세를 보였으나, 2024년 1분기를 기점으로 마용성 갭투자 거래비중이 17%를 기록하며 강남3구(15.7%)를 역전했다.

갭투자 건수 역시 마포 30건, 성동 38건으로, 각각 강남(23건), 서초(20건)을 앞지르며, 마용성의 갭투자 거래 비중 증가(전분기 대비 5.8%p 증가)를 견인했다.

남 연구원은 "2024년 1분기 서울 타 자치구 거주자가 마용성을 선호했는데 이들 다수가 갭투자를 통해 마용성을 매수한 것으로 추정된다"고 설명했다.

업계에서는 마포와 성동구 갭투자 증가현상은 강남3구 규제에 대한 반사이익 효과가 어느정도 작용한 것으로 보고 있다. 현재 규제 지역(강남3구 및 용산구) 또는 비규제지역(강남3구 및 용산구 외 지역) 1주택자가 추가로 비규제지역인 마포 성동구에 갭투자 할 경우 취득세 및 종부세 중과를 적용 받지 않기 때문이다.

또 한국부동산원 아파트 가격동향 자료 기준 2023년 1~4분기 가격 누적 증감률이 마포구(-1.29%), 성동구(0.03%)로 강남구(0.65%), 서초구(0.84%), 송파구(3.79%) 보다 가격 회복이 덜하다는 점 역시 투자 수요를 유인한 것으로 판단된다.

남 연구원은 "서울 내 주요 인기지역인 마포와 성동구 갭투자 거래증가는 수도권 부동산 매수심리가 나아지고 있다는 신호이기도 하다"며 "시장금리 하락, 전세가격 상승, 1기 신도시 선도지구 발표 등 굵직한 이벤트로 당분간 수도권 시장 매수심리를 자극할 것으로 보인다"고 설명했다.

다만 "아직 금리수준이 높고 스트레스 DSR 제도 등 변동금리 차주의 소득대비 상환능력을 보는 대출제도 역시 실시됐기 때문에 조급한 마음보다는 신축, 입지가 양호한 구축, 호재 실현을 앞둔 지역 위주로 선별해 매수를 고민하는 것이 좋겠다"고 덧붙였다.
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