'문의 빗발' 둔촌주공 계약률에 '촉각'...PF 리스크 분수령 77% 넘길까

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 서울 강동구 둔촌 주공(올림픽파크 포레온) 계약률이 부동산 시장의 비상한 관심을 끌고 있다.

둔촌 주공 청약 성패가 향후 분양시장의 흐름을 좌지우지하는 중요한 변수로 꼽히는 데다 계약률이 저조하면 부동산 시장의 침체가 가속화되면서 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험도가 높아질 수 있기 때문이다. 정부의 전방위 규제 완화로 완판에 성공할 것이란 전망도 있지만 금리 부담이 만만치 않아 높은 계약률을 장담할 수 없다는 분석도 나온다.

9일 부동산 업계에 따르면 둔촌주공 아파트(올림픽파크 포레온)는 지난 3일부터 오는 17일까지 계약을 진행 중이다.

당초 둔촌주공의 평균 청약 경쟁률은 5.4대 1로 시장 예상보다 저조해 미계약 우려가 컸지만 지난 3일 정부가 내놓은 규제완화 대책으로 상황이 달라졌다.

지난해 12월 청약 당시만 해도 전용면적 84㎡는 중도금 대출을 받을 수 없고 전매제한 8년, 실거주의무 2년 등 규제가 적용됐다.

이 때문에 청약을 포기한 사람들이 많았다. 하지만 규제가 해제되면서 중도금 대출이 모두 가능해졌고, 전매제한은 1년으로 줄었으며 실거주의무도 사라졌다. 또 무순위 청약의 거주지역 요건이 폐지된 데다 유주택자도 둔촌주공 미계약 물량을 '줍줍' 할 수 있게 됐다.

둔촌 주공 분양 관계자는 "당첨자들을 대상으로 예약 전화를 받고 있는데 규제 완화 발표 전에 비해 확실히 계약 관련 문의가 늘어나고 있어 계약률에 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표도 "규제 완화로 분위기가 반전돼서 내 집 마련 하려는 실수요자들과 다주택자들의 투자 수요가 높아질 수 있다"며 "이번 정부 대책이 계약률을 올리는 데 도움이 될 것"이라고 말했다.

하지만 여전히 미계약 사태에서 벗어나지 못할 것이란 전망도 나온다. 중도금 대출은 풀렸지만 금리가 너무 높아 수요자들의 부담이 적지 않기 때문이다.

둔촌주공은 1만2032가구 규모의 대단지 아파트로 일반분양 물량이 4786가구에 달한다. 논란 일었던 '주방뷰' 주택과 29~49㎡ 소형 평형 등을 중심으로 미계약 물량이 불가피하다는 전망도 나온다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "이번 규제완화가 계약률을 높이는 데 도움이 되겠지만 주방뷰에 저층인 당첨자는 계약하기가 부담스러울 수 있고, 일반분양 물량이 4700여 가구로 많은 만큼 미분양은 자연적으로 발생할 수 있다"고 말했다.

중견 건설업체의 한 관계자도 "중도금 대출이 풀렸다고 해도 대출 금리가 6%를 넘어가는 상황이라 미계약이 예상보다 많이 나올 것"이라며 "집값이 내려가고 있는 시점이라 투자자 관점에서도 쉽지 않은 선택이 될 것"이라고 말했다.

특히 둔촌주공 분양 성적이 저조할 경우 부동산 자금시장 경색의 뇌관으로 작용할 수 있다.

7231억원 규모의 둔촌주공 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음(ABCP) 만기는 계약 마감일인 오는 17일 이틀 뒤인 19일에 돌아온다.

둔촌주공 조합은 단기 채권으로 기존 발행 금리보다 높인 12% 금리로 사업을 진행했다. 이런 상황에서 둔촌주공 미계약 발생으로 상환 리스크가 생길 경우 제2의 PF 시장 자금경색 여파가 발생할 수 있다.

계약률은 통상적으로 정식 계약에 이어 당첨자 포기 물량을 배정받은 예비 당첨자들의 계약까지 집계한 후 나온 계약 비율을 말한다. 둔촌주공은 미계약이 남으면 1월 말 예비당첨자 서류 접수에 이어 2월 계약을 받을 예정이다.

시장에서는 시공단이 7231억원을 일시에 상환하기 위해 필요한 계약률을 77% 수준으로 추산하고 있다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 "가구별 가중 평균 분양가 기준으로 계약이 100% 될 경우 4조7000억원의 매출이 발생되고 초기 계약금 20%가 회수되기 때문에 9430억원의 현금이 들어오게 된다"며 "7231억원의 PF를 일시에 소강하기 위해 필요한 계약률은 77% 수준"이라고 설명했다.

이어 "만약 29~49㎡ 소형 평형이 모두 미계약 되고 59㎡ 이상 평형이 모두 계약된다고 가정하면 6230억원의 현금이 회수되기 때문에 PF 상환에 큰 차질이 일어날 가능성은 크지 않다"며 "다만 상환 실패시 제2의 PF 시장 자금경색 여파가 있을 수 있다"고 말했다.

시장에서는 부동산 시장 침체로 인근 비교 단지들의 시세가 떨어지고 있는 점도 변수로 꼽는다. 둔촌주공은 전용면적 84㎡의 분양가는 12억3600만~13억2040만원으로 발코니 확장 등을 포함하면 14억원 정도다. 강동구 보다 상급지로 꼽히는 송파구 가락동 헬리오시티 전용면적 84㎡ 호가는 16억원 초반대다.
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