"20년 동안 내 집처럼"…임대료 상승 부담 없나[20년 장기임대주택 도입]②

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 국토부가 개인 다주택자 중심으로 형성된 민간임대차시장에 임대전문기업의 진출로를 넓히기로 하면서 전세 중심의 임대차시장도 월세로 옮겨가는 등 지각변동이 일어날 것으로 보인다.

특히 초기 진입과 임대료 상승률 제한 등 규제를 완화하기로 하면서 임차인 입장에서는 임대료가 대폭 오르는 것 아니냐는 우려도 제기되고 있다.

1일 뉴시스 취재를 종합하면 정부가 도입을 추진 중인 신유형 장기민간임대주택은 리츠 등 법인이 단지별로 100가구 이상의 임대주택을 20년 이상 제공할 수 있도록 임대료 인상 제한과 세금 등 규제를 최소화하는 것이 골자다.

기존에는 초기임대료를 규제하고 임대료 상승률 5% 이내로 제한했으며 소비자 물가지수(CPI) 연동 규제가 적용됐다. 임차인이 변경될 때에도 임대료를 5% 이상 올리지 못하도록 제한했는데 이 같은 임대료 규제를 완화해 민간의 참여를 유도한다.

국토부는 사업모델을 ▲자율형 ▲준자율형 ▲지원형으로 분류하고 각 모델에 따라 공적의무와 인센티브를 차등화했다.

자율형은 임대료 규제를 모두 폐지하고 지원도 중과세를 배제하는 최소한도로 적용된다. 준자율형은 계약갱신청구권과 임대료 인상 5% 상한을 적용하되 기금 융자와 지방세 감면 등 혜택을 추가로 지원한다. 지원형은 초기 임대료까지 시세 95%까지 제한하되 기금출자 등 지원을 더 얹어준다.

장기민간임대주택을 건설할 때에는 용적률을 법정 상한의 1.2배로 상향 조정하는 혜택도 부여한다. 취득세 중과, 종부세 합산, 법인세 추가과세 등 법인에 대한 중과세제를 완화해 기업들의 참여도 유도한다.

정부는 장기민간임대에 차명하는 기업이 임대 기간이 이후 보유 주택을 팔아 수익을 내는 구조가 아니라 임대 수익만으로도 사업성을 확보할 수 있다고 보고 있다.

박상우 국토부 장관은 지난달 28일 리츠 주도로 공급된 민간임대주택 현장을 방문한 자리에서 "신유형은 분양전환을 하지 않고 20년간 장기 임대를 제공하는 대신 임대료를 약 20만원씩만 더 높게 받으면 임대수익만으로도 수익이 나올 수 있다"고 말했다.

정부는 기업의 임대차시장 진입을 늘려 시장 규모를 키우고 임대주택 공급 속도를 높이겠다는 구상이다. 전세사기 우려가 없어 보다 안정적이고 신속한 하자·보수 등 서비스가 다양해질 수 있다는 장점도 강조했다.

다만 임차인 입장에서는 임대료 상승을 부추길 수 있다는 우려도 적지 않다. 과거 박근혜 정부 당시 추진된 '뉴스테이' 사업도 고가 임대료 논란으로 모집에 어려움을 겪거나 계약 중도 포기 사례도 발생했기 때문이다. 미국과 영국에서도 기업이 '얼굴 없는 집주인'이 돼 임대료 상승과 퇴거가 늘어났다는 부작용도 보고됐다.

참여연대는 국토부의 신유형 장기민간임대주택 도입에 대해 "준자율형은 초기 임대료 제한이 없기 때문에 임대료가 천정부지로 치솟을 가능성이 높다"며 "원하는 대로 임대료를 받는 임대사업자에게 저리 기금융자와 지방세 감면 혜택을 제공할 이유가 없다"고 지적했다.

이에 대해 박 장관은 "임대보증금을 약 1000만원 정도만 내고 월세를 내고 살 것인지, 아니면 전세로 살 것인지는 소비자의 판단"이라며 "목돈을 마련하지 않아도 되고 전세사기 우려도 없으며, 다양한 서비스를 이용할 수도 있는 것을 참고해서 소비자들이 판단할 것"이라고 자신감을 보였다.

참여연대는 "서민 주거안정을 위해 임대주택 등록을 의무화하고 임대사업자 의무에 비해 과다한 혜택을 축소하는 한편 지자체 관리·감독을 강화하는 등 종합적인 제도 개선방안을 마련해야 한다"고 촉구했다.
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