'기업형 임대주택' 활성화…아직은 저울질하는 기업들

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부는 서민들의 장기간 주거 안정을 위해 규제 완화를 통해 100세대 이상인 20년 장기임대주택을 도입하기로 했다. 특히 기존 10년짜리 장기임대주택과 달리 세입자가 바뀌면 시세대로 임대료를 올릴 수 있도록 하고, 물가상승률보다 더 높은 임대료 인상률도 허용하는 등 규제를 대폭 완화했다.

국토교통부는 지난달 28일 경제관계장관회의에서 이같은 내용의 '서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안'을 발표했다. 정부가 추진하는 '신유형 민간장기임대주택'은 의무 임대 기간이 최대 10년인 민간 등록임대 기간을 최소 20년 이상 장기로 늘리겠다는 게 골자다.

정부는 기업들의 적극적인 참여를 유도하기 위한 다양한 유인책도 내놓았다. 신유형 민간장기임대주택 사업자가 임대의무기간 및 유형별 임대료 증액기준을 준수하면 법인 취득세 중과(12%), 종부세 합산·법인세 추가과세(20%) 적용도 받지 않는다. 또 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택 등을 지원한다.

이와 함께 장기임대주택을 건설할 때 용적률을 상한의 1.2배까지 상향할 수 있도록 했다. 상업지역 특례도 적용돼 용적률 하한이 상향되고, 비주거부분 면적비율도 완화된다. 용적률 완화에 따라 공공기여하는 공공임대 인수가격 기준은 표준건축비에서 기본형건축비의 80% 수준으로 현실화한다. 정부는 이를 통해 오는 2035년까지 신유형 장기민간임대주택을 10만 가구 이상 공급할 계획이다.

또한 은행과 자산운용사 외 보험사도 장기임대에 적극 참여할 수 있도록 지원한다. 장기임대주택 직접 보유를 통한 투자가 가능하도록 법령해석을 명확히 하고, 보험사가 장기임대주택 보유시 지급여력비율 위험계수를 25%에서 20%로 적용한다.

주택 민간 임대시장이 개인 중심으로 운영되면서 전세사기 등 각종 부작용이 나타나자, 보험사화 리츠 등 기업에 임대시장을 개방해 임차인의 장기적인 주건 안정을 지원하는 등 임대시장을 재편하겠다는 복안이다.

관건은 기업의 참여 여부다. 과거 박근혜 정부 때 최장 8년 월세로 거주 후 분양으로 전환하는 '뉴스테이'가 도입됐지만 고분양가 논란을 빚으며 자초했고, 문재인 정부 때는 임대료 규제로 사업성 악화해 기업 참여 저조했다.

무엇보다 20년 장기 민간임대 도입과 임대료 규제 완화는 ‘민간임대주택법’ 개정 사항으로, 야당이 절대 다수 의석을 차지하고 있는 상황에서 야당의 동의가 없으면 국회를 통과할 수 없다. 기존 임대사업자들과 형평성 문제가 걸림돌이 될 수 있다는 것이다.

또 20년 이상 운영해야 하는 것도 기업들 입장에선 적지 않은 부담이다. 건설업계에서는 통상 5~10년간 임대를 놓다가 분양 전환을 통해 투자금을 회수하는 게 일반적이다. 20년간 자금이 묶이는 장기사업은 불확실성이 크고, 임대수익만으로도 사업성을 담보할 수 없다는 게 기업들의 공통된 설명이다.

건설업계 관계자는 "정부가 임대주택 관련 제도를 수시로 바꾸면서 정책의 일관성을 담보할 수 있을지 의문"이라며 "임대업 특성상 임대료와 시설 관리 등에 대한 분쟁과 민원 발생, 비용 증가 등 위험 요소가 많은데, 20년 이상 운영을 해야한다면 사업성이 있을지 충분히 검토해봐야 한다"고 말했다.

전문가들은 주택 임대시장 안정을 위해 임대주택 공급자에 대한 세제혜택을 늘려야 한다고 조언했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "임대기간이 20년으로 늘어나면 임대 수요가 증가할 수 있지만, 공급이 오히려 늘어나지 않을 수 있고, 임대료를 제한하지 않으면 인근 지역의 임대료를 상승하는 요인으로 작용할 수 있다"며 "임대시장의 안정을 위해서는 임대주택 공급자에 대한 세제 혜택을 늘리는 방안이 필요하다"고 강조했다.
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