'반값 아파트' 토지임대부 주택, 개인 간 거래 허용…'반쪽짜리' 불명예 벗나

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = '반값 아파트'라는 별명이 붙은 토지임대부 분양주택을 개인 간에도 거래할 수 있게 됐다. 그동안 토지임대부는 수요자들이 선호하는 입지에 공급된다는 장점이 있었지만 공공환매만 가능해 '반쪽짜리' 내 집 마련이라는 인식이 있었는데, 이번 법 개정으로 수요가 늘 지 주목된다.

4일 국토교통부에 따르면 주택법 개정에 따라 토지임대부 분양주택의 수분양자는 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년이 지나면 자유롭게 거래할 수 있게 됐다.

토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 보유하고 개인은 건물만 소유하는 방식이다. 토지값이 빠지는 대신 저렴하게 분양하되 수분양자는 건물에 대한 권리만 행사할 수 있고 매월 토지임대료를 내야 한다.

그간 한국토지주택공사(LH) 등 공공에만 매각이 가능했는데, 입주금에 은행 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자를 더한 값이 매각 금액이었다. 시세차익이 인정되지 않아 분양주택이라기보다는 사실상 임대주택과 다를 바 없다는 지적이 나왔었다.

이번에 법이 개정되면서 전매제한기간 중 공공환매를 신청하면 거주의무기간 경과 전에는 매입비용으로, 거주의무기간이 지나고 전매제한기간 이내에는 입주금에 시세차익의 70%를 더한 금액으로 환매할 수 있게 됐다. 여기서 시세차익은 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률'에 따라 감정평가한 가액에서 입주금을 뺀 금액으로 한다.

현재는 수분양자가 이사를 가고 싶은 경우 시세차익 없이 팔아야 했는데, 이제는 10년 전매제한이 경과하면 차익을 챙길 수 있게 되면서 토지임대부 주택에 대한 수요가 증가할지 여부가 관전 포인트다.

최근 서울 강동구 고덕강일지구, 강서구 마곡지구 등지에서 공급되는 토지임대부 주택을 보면 각각 전용 49㎡와 59㎡의 분양가가 3억원대였다. 여기에 월 30만원대, 60만원대 임대료가 더해지는 식이다.

과거 사례를 보면 이명박 정부 때 강남 일대에 들어선 보금자리주택 중 일부가 토지임대부 주택이었다. 강남구 자곡동 강남브리즈힐은 2012년 전용면적 84㎡이 2억원대 초반에 분양됐는데, 전매제한 기간인 5년이 지나자 몇 배 뛴 가격에 거래되고 있다. 주택시장 과열이 심했던 2021년 말에는 해당 면적이 15억원에 팔리기도 했다. 이처럼 '로또청약' 논란이 커지자 지난 정부 당시 주택법을 개정해 토지임대부 주택을 LH에만 팔 수 있도록 한 것인데, 이번에 다시 법이 바뀐 것이다.

개인 간 거래를 허용하면서 토지임대부 주택의 활성화가 가능해지겠지만 시세대로 거래가 가능하다면 애초 무주택 서민에게 공급하는 '반값 아파트'의 취지는 희석될 수 있다는 우려도 나온다. 이에 대해 국토부는 이명박 정부 당시 전매제한이 5년이었는데, 이번에는 10년으로 기간을 늘려 공공성을 고려했다는 입장이다.

전문가들은 토지임대부 주택이 서민층에 저렴한 가격으로 공급된다는 장점은 인정하면서도 토지 소유권이 없는 만큼 시장이 커지기에는 한계가 있을 수밖에 없다고 본다.

고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 "토지임대부는 재건축 등에 따른 미래가치를 기대할 수 없고 시장 자체가 워낙 작아 활성화되기는 쉽지 않겠고 임대료도 관건"이라며 "강동은 강남권, 마곡은 일자리가 있는 지역이라 괜찮지만 입지에 따라 편차가 클 것"이라고 말했다.
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