"기존 생숙, 주거용도 인정…제도완화 자체는 긍정적"

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 정부가 기존 생활형숙박시설에 한해 주거용 용도변경을 허용하겠다는 방침을 밝힌 가운데, 전문가들은 지나친 정부 규제로 인한 피해를 막는 차원에서는 바람직한 조치라면서도 이에 따른 투기 발생 가능성이나, 생숙 제도 자체의 유지 필요성 등에 대해서는 추가적인 논의가 필요하다고 밝혔다.

국토부는 16일 보건복지부, 소방청 등 관계 중앙행정기관과 경기도, 인천광역시 등 17개 지방자치단체와 합동으로 이같은 내용의 '생활숙박시설 합법사용 지원방안'을 발표했다.

먼저 이날 지원방안 발표 이전에 최초 건축허가를 신청한 생숙의 경우 혼란을 줄이기 위해 주거용 오피스텔로 용도를 변경할 수 있도록 ▲복도폭 ▲주차장 등 건축기준을 변경한다.

먼저 복도폭은 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정 받을 경우 오피스텔로 용도변경이 허용된다. 또 주차장은 내부 주차공간의 확장이 어려운 경우 각 여건에 따라 ▲인근 부지 확보가 가능한 경우 외부 주차장 설치 ▲자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우 지자체에 상응 비용 납부 ▲지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우 등은 지자체 조례 개정을 통한 주차기준 완화 등 다양한 대안이 제공된다.

아울러 지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경을 적극 검토한다. 덧붙여 기존 생숙을 오피스텔로 전환하는 경우, 오피스텔 전용출입구 설치를 면제할 수 있도록 하고 전용면적 산정 시 안목치수(벽 안쪽을 기준으로 계산하는 방식)를 적용하지 않되, 관련 사항을 건축물대장에 명기하도록 '오피스텔 건축기준'을 개정한다.

다만 이번 조치는 조건이 있다. 이미 용도변경을 진행한 생숙 소유자들 및 준법 소유자들과 형평성 논란이 불거지지 않도록 해당 생숙 수분양자들이 '적정 비용'을 부담하도록 유도해 나간다는 방침이다. 실제로 지난 8월 서울시 마곡 르웨스트는 200억원 규모의 기부채납(소유자 분담)을 병행하며 해당 지역에 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획을 변경한 바 있다.

국토부는 당초 생숙 이행강제금 부과에 대해 강경한 태도를 보였던 것과 달리 태도를 바꾸게 된 이유에 대해 "실제 수분양자들을 살펴보면 1채씩만 갖고 있는 분들도 상당수이고, (주거용으로 사용 가능한 줄 알고 분양을 받은) 서민들의 주거안정 문제 역시 고민해야 했다"며 "민생경제안정 관점에서도 생숙발 PF 위기 등 사업자들의 고민 역시 고려했다"고 설명했다.

다만 "정부 입장이 종전과 달리 완전히 바뀐 것은 아니다. 규제 면제가 아니라 규제방식을 바꿔서 적정 비용을 부담한다는 전제 하에 합법사용의 길을 터준 것에 지나지 않는다"며 "이행강제금 면제 역시 합법사용 의지를 갖고 신청 행위가 이어지는 경우에 한해서만 한시적으로 유예하는 것"이라고 반박했다.

또 생숙 제도 자체가 유지되는지를 묻는 질문에는 "이미 생숙 시장은 상당 부분 실수요자 위주로 재편되고 있고, 건축법 개정까지 마무리되면 완전히 실수요 위주로 재편될 것으로 보인다"며 "지금 생숙 등 숙박시설이 모자라 서울 등 일부 지역에서는 숙박난이 발생하는 곳도 있는만큼 생숙도 필요한 시장"이라고 말했다.

이와 관련해 일단 전문가들의 반응은 긍정적이다. 획일적인 규제로 인해 피해를 입은 일부 수분양자들의 애로사항을 해소할 수 있도록 합리적인 방안을 내놓았다는 취지에서다.

함영진 우리은행 빅데이터랩장은 "숙박업 미신고자를 대상으로 예비등록을 통해 일정 기간 과태료를 피할 수 있는 퇴로를 열어줬고, 오피스텔로 용도변경을 할 수 있도록 지난 2023년 특례보다 피난, 방화, 안전, 주차, 입지 기준 개선안을 시장 친화적으로 마련했다"며 "향후 관련 대책이 현실화하면 생숙 사업자와 수분양자의 비용은 일부 증가하겠지만 시장에서 불거지고 있는 소송문제 등(분양계약취소소송, 손해배상청구소송 등)이 해결되며 사회적 장기 비용과 사업자와 수분양자간 갈등도 봉합될 것으로 기대된다"고 전망했다.

다만 함 랩장은 "이번 특례로 오피스텔로 용도를 전환할 수분양자는 임대와 실거주 등 미래 사용가치가 올라가는 만큼 그에 상응해 일정 기간 전매규제 패널티를 도입할 필요도 있다고 본다"며 "이미 용도변경과 숙박업 신고를 득한 생숙업자와의 형평성 문제도 추후 논란이 될 수 있을 전망"이라고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 해당 방안 자체에 대해서는 "지난 정부의 과도한 부동산규제로 인해 의도치않게 불거진 생숙문제에 대한 방안으로 선의의 피해자(수분양자)를 구제한다는 측면에서는 긍정적"이라며 "(오피스텔 입지가 불가능한) 지자체의 지구단위계획에 대해서는 '변경의무·지시'가 아니라, 기부채납을 전제로 '변경 적극 검토'로 돼 있어 일률적인 변경소요기간을 예상하긴 어렵지만, 기존 지구단위계획을 고수하는 지자체들은 해당 생숙에 대해 이행강제금을 부과하는 과정에서 생숙 소유주들의 거센 반발이 예상되므로 시간이 지나면서 지구단위계획을 변경할 가능성이 높다"고 전망했다.

다만 이 위원은 "이번 조치에 따르면, 개인이 1개 호실을 매입해서 생숙의 본래 용도인 숙박업으로 사용하는 것이 원천적으로 불가능해지는 것"이라며 "기존의 호텔 이외의 관광 등 단기 숙박시설을 확충·도입하겠다는 (생숙의 도입) 방침이 지금 체계에서 충분히 구현될 수 있을지 추가적인 논의가 필요하다. 관련 제도의 보완이나 폐지까지도 반영하는 등 생숙제도에 대한 근본적인 검토가 필요하다"고 말했다.
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