임대차법 1년…정부는 "주거안정" 현실은 가격 '급등'

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 임대차법(전월세상한제, 계약갱신청구권)이 시행된 지 1년이 지났다.

27일 국토교통부에 따르면 정부는 세입자 보호 등을 위해 지난해 7월부터 전월세상한제와 계약갱신청구권을, 올해 6월부터는 전월세신고제를 시행 중이다.

정부는 임대차법으로 세입자 주거 안정 효과가 나타나고 있다고 강조하고 있다. 전월세 가격 상승 등 제도 초기 혼선은 있었지만 지금은 잘 정착하고 있다고 평가하기도 했다.

그러나 정작 임대차 시장에서는 여러 가지 부작용이 나타나고 있다.

전세가격은 급등했고, 계약갱신청구권이 행사된 계약과 신규 계약간 가격 차이가 2배 이상 벌어지는 이중가격 현상이 고착화되고 있다.

또 전세를 월세나 반전세로 돌리는 '전세의 월세화' 현상도 심화되고 있다.

전문가들은 이 같은 부작용을 최소화하기 위해 지금이라도 현실에 맞게 임대차법을 개정해야 한다고 강조한다.

― "임차인 주거 안정성 제고…초기 혼선도 정상화"
정부는 임대차법 시행 1년 만에 임차인의 주거 안정성이 개선되는 효과가 있었다고 강조하고 있다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 21일 제26차 부동산시장점검 관계장관회의에서 "서울 100대 아파트의 경우 임대차 갱신율이 3법 시행 전 절반(57.2%)을 넘는 수준에서 시행 후 10채 중 약 8채(77.7%)가 갱신되는 결과가 나왔다"고 말했다.

이어 "임차인 거주기간도 3법 시행 전 평균 3.5년에서 시행 후 약 5년으로 증가해 임차인의 주거 안정성이 그만큼 제고된 것으로 분석된다"고 덧붙였다.

정부의 주택정책을 책임지고 있는 노형욱 국토부 장관도 임대차법에 대해 "시행 초기에 혼선이 조금 있었지만 어느 정도 정상화 돼 가고 있다"고 말했다.

정부의 인식대로 임대차법은 세입자 주거 안정에 어느 정도 긍정적인 효과를 가져오기도 했다.

임대차 갱신율이 77.7%로 상승하고, 평균 거주기간이 약 5년으로 증가한 만큼 계약갱신청구권을 행사한 임차인은 임대차법 시행 전보다 안정적으로 전세계약을 이어갈 수 있게 됐다.

― 임대차법 1년간 전세가격 24% 급등…서울은 1억3천 올라
그러나 임대차법 시행 후 1년 간 다양한 부작용도 나타났다. 우선 전세가격이 크게 올랐다.

KB리브부동산 월간주택가격동향 시계열 자료에 따르면 7월 전국 아파트 평균 전세가격은 3억1834만원으로 나타났다. 임대차법이 시행된 지난해 7월(2억5554만원)보다 24.57%나 오른 것이다.

서울의 아파트 평균 전세가격도 최근 1년간 4억9922만원에서 6억3483만원으로 1억3561만원(27.16%) 올랐다.

강북(한강이북 14개구) 지역은 4억180만원에서 5억1507만원으로 28.19% 상승했고, 강남(한강이남 11개구) 지역은 5억8484만원에서 7억4009만원으로 26.54% 올랐다.

서울의 아파트 매매가격과 전세가격이 크게 상승하면서 경기와 인천 등 수도권 전세가격도 급등했다.

특히 경기도의 아파트 평균 전세가격은 최근 1년간 2억6969만원에서 3억5430만원으로 31.37%나 올랐다.

― 같은 단지서 전세가격 최대 2배 차이…이중가격 현상 고착화
전세시장의 이중가격 현상도 고착화되고 있다. 임대차법 시행 이후 같은 단지 내에서 계약갱신청구권이 행사된 계약과 신규계약 간 거래금액 차이가 최대 2배 이상 벌어진 것으로 나타났다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강동구 고덕그라시움 84㎡는 지난 10일 5억7750만원(27층)에 거래됐는데 사흘 뒤인 13일에는 11억원(3층)에 실거래 됐다.

성북구 래미안길음센터피스 84㎡도 지난 5월25일 5억8275만원(36층)에 거래됐는데 같은 달 29일에는 8억원(30층)에 실거래된 것으로 나타났다.

또 전세를 월세나 반전세로 돌리는 '전세의 월세화' 현상도 갈수록 뚜렷해지고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월부터 5월까지 이뤄진 서울 아파트 전월세 거래는 총 6만9919건이었다. 이 중 반전세를 포함한 월세 거래는 2만3544건으로 전체의 33.67%를 차지했다.

이는 지난해 같은 기간 월세 거래 비중 29.44%(7만8889건 중 2만3131건)보다 4.23%포인트 높아진 수치다. 월세 비중이 늘어난 만큼 전세 비중은 그 만큼 줄어든 셈이다.

― "면밀한 분석 필요…서민 주거안정 대책 강구해야"
전문가들은 전세매물이 충분하지 않은 상황에서 임대차법이 시행되면서 이 같은 문제점들이 나타났다고 보고 있다.

특히 올해 하반기 전세시장이 불안한 흐름을 이어갈 가능성이 높은 만큼 지금이라도 부작용을 최소화할 수 있는 방안을 모색해야 한다고 강조한다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석위원은 "부동산원에 따르면 지난해 하반기부터 현재까지 1년간 전국 주택 전셋값은 6.77%, 아파트만은 10.61% 상승했다. 전년도 동기 전국 주택과 아파트가 각각 1.28%, 2.18%로 안정적이었던 것에 비하면 급격한 상승세"라며 "이는 입주물량 감소와 임대차2법 시행 등으로 전세 공급 물량이 감소한 것이 주원인"이라고 설명했다.

김 수석위원은 "전월세 시장 불안은 서울 등 수도권에만 국한된 것이 아니라 전국적이고, 적어도 3년 이상은 지속될 것이라는 점에서 매우 심각하다"며 "지금이라도 면밀한 분석을 통해 공공과 민간의 전월세 공급 등 서민 주거 안정을 위한 대책을 강구해야 할 때"라고 강조했다.
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