김성환 건산연 부연구위원 "미분양 증가 속도 가팔라, 정부 대책 일관성 중요"[뉴시스 건설부동산 포럼]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "3월 기준 전국 미분양 주택이 7만2104가구로, 11개월 만에 증가세가 꺾였으나, 지난 11개월 동안 2만5000가구에서 7만5000가구로 상승하는 등 증가 속도가 상당히 가파르다는 점에서 우려스럽다."

김성환 건설산업연구원 부연구위원은 25일 뉴시스 주최로 서울 중구 소공동 롯데호텔서울 사파이어볼룸에서 열린 '제5회 뉴시스 건설부동산포럼'(혼돈의 부동산시장, 안정을 위한 새로운 해법)에서 미분양 물량 문제에 대해 이렇게 진단했다.

김 부연구위원은 악성 미분양인 '준공 후 미분양'은 늘고, 초기 분양률 하락세가 뚜렷해지면서 당분간 미분양 물량이 늘어날 수밖에 없다고 내다봤다. 그는 "대구(남·수성), 충청(천안·음성), 전라(군산), 경상(포항) 등은 주민등록 인구 대비 미분양 재고가 상당량 누적됐다"며 "서울과 인접한 수도권(고양·남양주·성남·용인·수원·안산·부천)및 청주시 등지에서는 인구 대비 미분양 재고가 적은 편"이라고 말했다.

이어 "공급이 많았던 지역에서 향후 공급량이 더 많다"며 "직전 5년(2018~2022년)연 평균 입주물량 대비 2023년 입주물량 비교 결과 인천, 충남, 울산 순으로 많고, 특히 대구 지역은 과거 추이 대비 2020년과 2021년 연간 입주량이 많았는데도, 올해 입주량이 역대 최대치를 기록할 것으로 전망된다"고 강조했다.

김 부연구위원은 미분양 발생 원인으로 수요 감소로 이어진 정부 정책과 사업자의 초과 공급 등을 꼽았다. 그는 "최단 6개월 내 기존 주택 처분 의무 부과와 무순위 청약, 특별 공급 기준 강화 등으로 실수요와 교체 수요가 늘어나는 데 한계가 있다"며 "지난 5년과 같이 초과 수요 상황에서 시장 침체기로 접어드는 경우 수요 급감으로 인해 초과 공급 물량으로 남을 가능성이 농후하다"고 지적했다.

김 부연구위원은 미분양 물량을 해소하기 위해 ▲세제(취·등록세·양도세·보유세완화) ▲금융(공급자 및 수요 자금 지원 확대) ▲공급자(미분양 주택 매입 등 공급자 지원책 강구) ▲수요 확대(실수요자·다주택자 시장 진입 문턱 완화) 등이 대책이 필요하다고 분석했다. 그는 "부동산과 관련된 취·등록세와 양도세, 종합부동산세 감면 등 세제 부분이 우선 해결돼야 미분양 물량 해소에 상당히 기여할 것으로 판단된다"며 "과거에 미분양 해소를 위해 세율을 조정하거나, 감면해주고, 임대를 연계로 한 민간 임대 등록과 임대 기간만큼 임대하고 매도할 경우 소득공제를 해주는 정책으로 주택 수요를 확대하려는 노력이 계속됐다"고 전했다.

그러면서 "주택 수요를 확대하고, 미분양 물량을 감소하는데 가장 중요한 것은 양도세"라며 "양도세와 취득세를 낮추는 식의 세제 개편을 위한 정책적 변화가 필요하다"고 밝혔다.

김 부연구위원은 미분양 해소를 위해서는 정부 대책의 일관성이 중요하다고 피력했다. 기존의 부동산 규제 정책은 지나치게 복잡하고, 단기간 일회성 대책이 많아 미분양 물량을 해소하는 데 한계가 있었다는 게 김 부연구위원의 설명이다.

김 부연구위원은 "기존에 있던 핀셋 정책처럼 지역별로 달라지는 정책을 추진하기 보단 전국적으로 적용할 수 있는 특정한 기준을 제시해야 한다"며 "일관된 정책을 추진한다면 시장의 혼란은 상당히 줄어들 것"이라고 전망했다.

이어 "현재 시행되고 있는 복잡한 규제 내용을 축소·조정하는 방향성이 중요하다"며 "정부 차원에서 미분양 물량을 매입해달라는 것이 아니라 시장 내에서 해소 되기 위해 부동산 정책을 좀 더 전향적으로 검토할 필요가 있다"고 덧붙였다.
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