"용적률 300% 넘어도 재건축"…은마·우성·상계주공·성산시영 '숨통'

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 사업성이 떨어져 재건축 추진이 지지부진했던 서울 노후 아파트 단지의 정비사업에 물꼬가 트일 것으로 보인다. 특히 기존 용적률이 300% 안팎으로 정비사업 추진이 어려웠던 일부 노후 아파트 단지들이 정비사업 추진에 탄력을 받을 것으로 전망된다.

서울시는 임대주택을 줄이고, 분양주택을 늘리는 '보정계수' 제도를 새로 도입하고, 용적률이 이미 높은 과밀 단지의 기존 용적률을 인정하고, 필요하면 용적률을 법적 상한보다 1.2배 늘릴 방침이다.

서울시는 지난 27일 이 같은 내용이 담긴 '재건축·재개발 2대 사업지원 방안'을 내놨다. 서울시는 열악한 노후 주거지 등 정비 사각지대를 줄이기 위해 과감하게 규제를 풀고, 인센티브를 제공하는 방식으로 사업성을 높일 계획이다. 이를 위해 ‘사업성 보정계수’ 제도를 도입한다. 상대적으로 소형 평형이 많고, 땅값이 낮아 분양수입이 낮은 단지의 사업성을 올리겠다는 복안이다.

또 재건축 단지의 우수 디자인 적용 조건 등으로, 허용 용적률 인센티브를 최대 20%p(포인트)‘를 적용한다. 이를 활용하면 최대 허용 용적률이 230%까지 올릴 수 있다. 여기에 기부채납에 따른 인센티브 20%p 더하면 용적률이 250%다. 법적상한용적률(300%)을 채우려면 ‘용적률 증가분의 절반 25%를 임대주택으로 부담해야 한다.

또 교통 등 기반시설이 양호한 역세권을 중심으로 고밀 복합개발이 필요한 지역에는 '준주거'까지 용도지역을 상향하고, 4m 미만의 도로에 접해야 한다는 재개발 요건을 6m 미만으로 완화한다.

이와 함께 고도·경관지구에 묶여 건물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어 정비사업이 가능하도록 지원한다.

서울시는 이 제도를 동북권 일대 아파트에 집중 적용할 예정이다. 유창수 행정2부시장은 “노원구 상계·중계처럼 분양가가 낮은 지역에 적용한다”며 “강남을 제외하면 대부분 적용 가능할 것”이라고 말했다.

이에 따라 서울 노원구 등 강북지역 노후 아파트 단지들의 수혜가 예상된다. 서울에서 30년 이상된 노후 단지의 절반(46%) 가까이 강북권에 위치한다. 1990년대 준공된 단지들은 당시 주택건설촉진법에 따라 용적률이 지금 같은 임대주택이나 기부채납 없이 최대 400%까지 부여했다. 소형 평수가 많고, 상대적으로 밀집돼 있다. 실제 서울시에 따르면 강북권 65개 단지 4만2000여 가구의 평균 용적률이 250% 이상인 것으로 나타났다. 용적률 최대치가 360%까지 오르면 재건축 사업성이 개선된다.

상대적으로 소형 평수가 많아 분담금이 5억원에 달하는 상계주공5단지가 대표적인 수혜 단지로 꼽힌다. 또 상계주공 3·6·7단지와 월계동 미성·미륭·삼호3차, 성산시영도 수혜 단지다. 강북뿐만 아니라 강남권에서 혜택을 받을 것으로 보인다. 서남권 재건축 대표 아파트인 목동7단지를 비롯해 강남 대치동 은마아파트, 우성, 선경1·2차, 미도, 압구정동 압구정 2·3구역도 사업성을 높일 수 있다.

재건축 인허가 기간도 단축될 것으로 보인다. 기존 일반 재건축보다 5~6년 앞당긴 신속통합기획을 활용하고, 정비계획 입안을 동시 진행하면 1년을 더 단축할 수 있다. 약 127개 단지, 10만 가구가 혜택을 볼 것으로 추산된다.

오세훈 서울시장은 "그동안 조건을 약간 갖추지 못해서 재개발 재건축을 하지 못했던 곳들도 쾌적한 주거환경으로 나아갈 수 있는 기반이 만들어지게 되는 셈"이라며 "건축 원가가 올랐기 때문에 경제성이 맞지 않아 망설이는 단지들이 많았는데, 이런 단지들도 용적률이 올라가고, 공공 기여가 축소되면 과감하게 고민을 시작하게 될 것"이라고 설명했다.
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