미분양 구원투수 'CR리츠' 9월 등판…수요조사 5000채 '1조 규모'

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 지방 미분양 문제의 구원투수로 떠오른 기업구조조정리츠(CR리츠)가 9월부터 본격적으로 출시될 예정인 가운데, 켜켜이 쌓여있는 지방 미분양 물량이 과연 해소될 수 있을지 업계가 주목하고 있다.

9일 국토교통부가 전날 발표한 '국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안'에 따르면 국토부는 지방 미분양 해소를 위해 9월 중 CR리츠를 출시한다.

CR리츠란 시행·시공사 및 재무적 투자자(FI)가 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입·운영해 미분양 리스크를 해소하는 것을 말한다.

국토부는 CR리츠가 미분양을 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세·종부세 세제지원을 제공하는 내용의 관련세법 시행령 개정을 마쳤다고 밝혔다. 또 CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출 시 HUG 모기지 보증에 가입해 조달 금리를 낮출 수 있도록 HUG 내규를 개정했다.

이에 따라 정부는 리츠 신속 등록을 지원하고, 모기지 보증 심사 절차 중 리츠 신용평가 및 미분양 주택 감정평가는 보증 신청 전이라도 우선 진행하고, 리츠가 주택 소유권을 확보하는 즉시 담보 신탁 등 후속 절차를 진행해 총 심사 소요기간을 2주 이내로 단축한다는 계획이다.

국토부는 지난 4월 업계 수요조사를 실시한 결과, 약 5000가구 규모의 매각 수요가 있었다며 9월부터 CR리츠가 시행되면 지방 미분양이 본격적으로 해소될 것이라는 입장이다.

앞서 박상우 국토부 장관은 지난달 기자 간담회 당시 "현재 건설사에서 약 5000가구 정도를 사달라고 신청하고 있다"며 "한 채당 약 2억7000만원으로 가격대를 잡으면 약 1조원 정도가 건설업계에 바로 직접 돌 수 있기에 자금난 해소에 도움이 될 것"이라고 설명한 바 있다.

그러나 현재 지방 미분양 물량이 6만가구에 육박하는만큼 눈에 띄는 성과가 나타날지는 미지수다. 국토부의 '6월 주택통계'에 따르면 지난 6월말 기준 지방의 미분양 물량은 5만8986가구로 전체 미분양(7만4037가구) 중 79.7%를 차지했다. 특히 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양의 경우 지방에 전체(1만4856가구)의 80.5%인 1만1965가구가 분포돼 있었다.

실제 HUG(주택도시보증공사)가 관리하는 미분양관리지역 역시 이달 기준 9곳 중 7곳이 지방인 것으로 나타났다. 미분양관리지역은 미분양세대수가 1000가구 이상이면서 공동주택 재고 수 대비 미분양 세대수가 2% 이상인 시군구 중 선정된다.

현재 청약 경쟁률도 양극화 현상이 커지고 있어 향후 지방 미분양이 더 늘어날 가능성도 있다. 부동산시장 분석업체 '부동산인포'가 한국부동산원 청약홈을 분석한 결과에 따르면, 지난 1~7월 지방광역시 1순위 평균 청약 경쟁률은 1.57대 1에 불과했다. 지방도시 평균도 12.04대 1로 전국 평균(12.47대 1)을 밑돌았다. 이는 같은 기간 서울 지역 1순위 평균 청약 경쟁률(148.87대 1)이나 수도권(22.47대 1)과 비교하면 그 차이가 크다.

업계에서는 수도권과 지방 사이 집값 양극화가 점점 심화되고 있는 가운데, CR리츠가 시행되더라도 사업성이 좋지 않은 지방 미분양은 구제를 받기 쉽지 않을 것이라는 분석이 나온다. 대한건설정책연구원(건정연)은 지난달 '지표로 보는 건설시장과 이슈' 보고서에서 정부가 PF 위기 해소를 위해 도입한 '미분양 CR리츠'에는 한계가 명확하다고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "리츠의 기본적인 목표가 사회공헌이 아닌 이윤창출이라는 점을 감안하면 결국 (미분양 CR리츠도) 우량사업장을 중심으로 투자가 집중될 가능성이 높다"며 "미분양문제나 침체된 건설경기를 개선하는 수단보다는 시장 참여자들에게 선택의 기회를 넓혀주는 것으로 보는 것이 적절하다"고 설명했다.
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