기부채납과 공공기여, 어떻게 다른가요[집피지기]

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 서울시의 신속통합기획(신통기획), 국토교통부의 1기 신도시 선도지구 사업 등 정부·지자체가 주도하는 재건축 사업이 가시화되면서 곳곳에서 '공공기여' 또는 '기부채납'을 두고 줄다리기가 이뤄지고 있습니다.

'공공기여'와 '기부채납'은 재건축·재개발 등 도시계획을 변경할 때 종 상향이나 용적률 향상 등의 조건으로 부지나 건축물 등을 지자체에 넘기는 행위를 뜻합니다. 명확한 구분 없이 두루뭉술하게 섞여 쓰이곤 합니다.

개발이익 일부를 공공이 환수하는 성격은 유사하지만 엄밀히 보자면 자세히 따져보면 공공기여와 기부채납의 법적·행정적 개념은 분명 다릅니다.

국유재산법 등에 따르면 기부채납은 사업시행자가 재산 소유권을 국가·지자체에 무상으로 이전하는 것을 말합니다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서는 용도지역 변경과 용적률 상향 등 건축 제한이 완화되는 경우 공공시설 부지를 제공하거나 건축물을 직접 설치해 제공하도록 규정하고 있습니다. 현금으로 설치비용을 낼 수도 있습니다.

더 실질적으로 말하자면 지자체가 사업시행자와 협상하면서 사업 인·허가를 위해 내거는 '필요조건'에 가깝습니다. 해당 조건을 받아들이지 않으면 재건축·재개발 자체가 무산되는 겁니다.

반대로 '공공기여'는 개발이익 환수와 기부채납을 포함하는 확장된 개념입니다. 부지 제공, 공공시설 설치, 구역 밖 시설 설치 및 비용 납부 등 지역사회의 공공성을 함께 도모하는데 초점을 맞추고 있기 때문입니다.

'공공기여' 자체가 지자체 조례나 관련 지침에서 주로 쓰는 용어이다 보니 기부채납에 비해 법적 기준은 모호하고 지역별로 서로 다릅니다.

서울·부산·인천·대구·광주 등은 사전협상 공공기여 대상으로 '대규모 유휴부지'라고 규정하고 있는데요. 부천·성남·고양 등은 '주민제안형 도시관리계획 변경'을 대상으로 정했습니다. 전남 나주는 대규모 유휴토지·이전부지를 대상으로 제시하는 등 공공기여 대상도, 면적 기준도 모두 다릅니다.

'공공기여'를 정비사업 추진 과정에서 용적률이나 층수 등을 완화하는 대신 이익 '일부'를 환수하다보니 비율도 중요하게 여겨집니다. 지역에 따라 공공기여는 종전 용적률과 기준 용적률 사이 10~40%를, 기존 용적률과 특별법이 정한 용적률 사이 40~70%를 공공기여로 제공하도록 하고 있습니다.

'공공기여'와 '기부채납' 두 가지 개념을 눈여겨 봐야 하는 이유는 소유권 무상 이전 또는 기여 비율·방식에 따라 재건축·재개발의 사업성이 달라질 수 있고 소유주들의 이해관계 역시 첨예하게 갈릴 수 있기 때문입니다.

한 예로 성남시가 지난달 25일 확정한 분당 재건축 선도지구 선정 배점에서 '공공기여 추가 제공'에 대해 최고 6점을 부여하기로 했습니다. 재건축 총 부지 면적의 1%를 공공기여하면 1점을, 5%를 기여하면 6점을 주는 식입니다. 더 많은 면적을 공공기여하기로 해 선정됐다면 빠른 재건축이 가능해진 대신 그만큼 주민들의 직접적인 이익은 줄어들 수 있는 겁니다.

서울시의 신통기획도 임대아파트나 노인요양시설을 짓는 문제로 주민 반발에 재건축 철회 사례가 나온 바 있죠. 둔촌주공 아파트에서는 재건축 조합이 기부채납하기로 했던 학교부지가 공공공지로 전환하는 방안을 두고 갈등을 빚고 있습니다.

도시가 노후화되고 재건축·재개발 사업이 확산될 수록 이 같은 공공기여·기부채납과 관련한 소유주와 지자체 간 갈등은 더 늘어날 것으로 보입니다.

일각에서는 공공기여를 둘러싼 갈등을 방지하기 위해서는 지역에 따라 천차만별인 기준의 형평성을 조정하고 동시에 지방세 감면 등 추가적인 인센티브가 필요하다는 의견도 나옵니다.

공공기여든 기부채납이든 결국 소유주의 이익 뿐 아니라 지역사회를 더 살기 좋은 곳으로 만들기 위해 거쳐야 할 현안입니다. 소유주와 지자체 양측 모두 적정선을 찾으려는 부단한 노력, 그리고 때로는 통 큰 양보가 필요합니다.


※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.
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