똘똘한 강남 중대형 아파트 신고가 ’속출‘…강남불패 재현되나

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 서울 집값의 '바로미터'인 강남권 집값 상승세가 심상치 않다. 고가 단지를 중심으로 신고가 경신 사례가 이어지고 있는 데다, 신규 분양 단지는 높은 청약 경쟁률을 기록하는 등 과열 조짐을 보이고 있다.

특히 강남권 신축 아파트의 희소성이 높아진 상황에서 '똘똘한 한 채'를 향한 수요가 여전하고, 개발 호재가 줄줄이 이어지면서 '강남 불패' 신화가 재현되는 게 아니냐는 우려가 나온다.

강남권 아파트 시세가 종전 최고가 수준까지 회복했다. 부동산R114가 서울에 있는 아파트 116만가구를 표본으로 가구당 평균 가격(호가와 시세, 지역별 평균 등을 반영해 산정)을 분석한 결과에 따르면 지난 5월(17일) 기준) 서울 강남구 아파트의 평균 가격은 25억8135만원으로 나타났다. 전고점이었던 2021년 26억949만원의 99% 수준까지 가격이 회복한 것이다. 서초구는 27억7147만원으로, 전고점(2022년 28억3111만원)의 98%까지 회복됐다. 송파구는 18억6473만원으로, 전고점(2021년 20억225만원)의 93% 수준까지 올라섰다.

강남권 주요 단지를 중심으로 신고가 경신 사례가 속출하고 있다. 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 신고가 거래는 9.3%로 1월(8.3%)보다 1%p(포인트) 증가했다. 신고가 거래 비중은 서초구가 28.2%로 가장 컸고, 이어 종로구(26.5%), 용산구(17.9%), 강남구(15.3%) 순으로 나타났다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 5월 서울 강남구 개포동 '디에이치퍼스티어아이파크(전용면적 132㎡)'는 지난 22일 51억5000만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 또 대치동 '래미안대치팰리스(전용면적 84㎡)'도 34억3500만원에 종전 신고가를 넘어섰고, 지난달 서초구 반포동 '래미안퍼스티지(전용면적 84㎡)'는 40억원에 거래돼 신고가를 갈아치웠다. 지난 2월 34억원에 거래된 것과 비교하면 약 4개월 만에 6억원이 올랐다.

강남권 아파트 청약 경쟁률은 갈수록 치열해지고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 2019년부터 올해 6월(19일)까지 서울 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에서 총 26개 단지 5871가구(특별공급 제외)가 분양했고, 1순위 청약에 42만32명이 몰려 평균 경쟁률이 71.54대 1을 기록했다. 같은 기간 전국 청약 신청자 수가 모두 167만539명이라는 점을 고려하면 청약통장의 4분의 1이 강남3구 몰린 것이다.

강남3구의 1순위 청약 경쟁률은 해가 갈수록 더욱 가팔라지고 있다. 2019년 42.45대 1에서 이듬해 87.99대 1로 두 배 이상 뛰더니, 분양물량이 없었던 2022년을 제외한 2021년(161.23대 1)과 2023년(152.56대 1) 역시 각각 세 자릿수 경쟁률을 기록했다. 실제 지난 2월 서초구에 공급된 '메이플자이'의 1순위 평균 경쟁률은 442.32대 1에 달했다.

부동산 시장에선 강남권에서 재건축·재개발 사업이 더디게 진행되면서 재건축 단지들의 희소성이 높아졌고, 다주택자에 대한 세금 부담 강화로 똘똘한 한 채에 대한 수요가 증가했다는 게 중론이다.

또 최상급지인 강남 집값 상승세가 가팔라지자, 상대적으로 덜 오른 외곽 지역으로 수요가 몰리면서 연쇄적인 집값 상승이 이어지고 있다는 분석도 나왔다. 과거 집값 상승기 때 강남이 가장 먼저 오르고, 서울과 수도권, 지방 순으로 확대됐다.

전문가들은 고금리 장기화하며 지역의 따른 양극화 현상이 뚜렷해질 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "강남지역의 초고가 단지는 희소성이 높고, 자산가들의 수요가 많아 금리나 대출 규제 등에 영향을 덜 받는다"며 "초고가 단지의 희소성과 상대적으로 공급이 부족하다 보니 신고가 경신 사례가 나오는 것"이라고 설명했다.

박 위원은 "고금리가 길어지며 서울 내에서 집값 격차가 심화하고 있다"며 "같은 서울이라도 금리 민감도에 따라 지역별로 집값 양극화 현상이 뚜렷해질 것"이라고 덧붙였다.
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