부동산PF, '현물출자'로 부실 막는다…자기자본 20%까지 상향

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 자금을 조달할 때 현물출자 방식을 통해 개발자의 자기자본비율을 현재 2~3% 수준에서 20%로 늘리는 방안을 유도해 나가기로 했다.

정부는 14일 오전 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 '부동산 PF 제도 개선방안'을 관계부처 합동으로 발표했다.

현재 부동산 PF는 주택 공급 및 건설투자의 주요 자금 조달 수단으로 활용되고 있다. 지난해 12월 기준 약 230조원으로, 이 중 약 70%가 주거시설이다.

일본을 예로 들면 디벨로퍼가 30~40%의 자기자본을 확보한 뒤 토지매입해 건설단계에서 PF 대출을 받지만 국내의 경우 자기자본비율이 2~3% 수준으로 낮고 토지 매입 단계부터 고금리 브릿지 대출을 받기 때문에 건설사·신탁사 보증에 기대는 '저자본 고보증' 구조다. 이 때문에 부동산 경기가 위축되는 시기에는 리스크가 시행사에서 건설사, 금융기관으로 확산할 수 있다는 우려가 제기됐다. 이로 인해 올 상반기 이른바 'n월 위기설'이 제기되기도 했다.

정부는 중장기적으로 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어올리기 위해 현물출자 방식을 장려한다는 방침을 내놨다. 미국이 1992년에 도입한 '업리츠' 방식이다.

기존에는 기업·개인이 보유한 유휴토지를 PF사업에 출자하면 양도차익에 대한 법인세·양도세가 35% 부과되기 때문에 브릿지 대출로 토지를 매입하는 경우가 대부분이었다.

정부는 앞으로는 조세특례제한법을 개정해 현물출자를 하더라도 양도차익에 대한 과세·납부시기를 이연할 계획이다. 이 경우 토지주는 PF사업 주체인 리츠에 현물을 출자하면 주주로 참여하게 되며 개발이 끝나거나 이익이 발생하는 시점에 부가 개발이익을 얻어가게 된다.

기존에 브릿지대출을 받는 경우 디벨로퍼는 3%의 자기자본만 갖고 27%의 브릿지대출을 받아 토지를 매입하고 나머지 70%를 본PF 대출로 조달하게 되는데, 현물출자 방식으로 하는 경우 리츠가 30%의 자기자본을 확보한 상태에서 본PF 대출만 받게 된다. 국토부에 따르면 미국이 토지주의 현물 출자 시 과세를 이연시켜 주는 이 방식을 도입한 후 5년간 리츠 시가총액이 11배 증가했다.

국토부는 이 같은 새로운 현물출자 방식이 국내에 자리잡을 수 있도록 선도사업을 병행 추진한다.

최종 후보지는 '공간혁신구역'으로 정해 건축물 용도와 용적률 상향 등 개발규제를 대폭 완화하고 사업계획 컨설팅도 지원한다. 국토부는 선도사업에 참여하기 위해서는 적어도 10% 이상 자기자본비율을 확보해야 한다는 입장이다.

토지주의 현물출자 참여를 유도하기 위해 한국부동산원 차원의 리츠 설립 지원과 사업성 컨설팅도 진행할 방침이다. 토지주가 신유형 장기임대주택 등 정책사업에 현물출자하는 경우 한국토지주택공사(LH)가 매입확약으로 사업성 우려를 덜고 공공기관이 디벨로퍼 또는 AMC로 참여하는 등의 지원사격에도 나선다.

국토부는 자기자본비율이 중장기적으로 20~40%로 상향되면 브릿지대출을 받지 않아도 돼 사업비 절감 및 분양가 인하로 이어질 수 있다고 기대하고 있다.

이밖에 시행자가 직접 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여하는 방안도 추진한다. 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해서는 PF 보증 수수료를 할인한다. 은행·보험사가 자회사나 펀드 간접투자 방식으로 장기임대주택 사업에 참여할 수 있도록 관련 법령도 개정한다.

PF 대출 시 자기자본비율에 따라 위험가중치와 충당금을 차등화하는 방안도 포함됐다. 새마을금고 등 리스크 관리체계가 부족한 업권은 저축은행업권과 같이 사업비대비 자기자본비율 요건을 도입하는 방안을 검토한다.

아울러 내년 상반기 금융권 TF를 통해 PF 대출의 연체율 수준 등을 고려해 위험가중치와 충당금 규제를 정비한다. 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 마련하는 한편 부동산PF 익스포져에 대한 한도규제도 정비한다.

국토부 관계자는 "자기자본비율 2~3%로 PF 사업 자체를 막는 것은 아니고 자기자본비율을 높이는 경우 인센티브를 부여한다는 취지"라며 "너무 낮은 자기자본비율이 고질적인 문제였으니 디벨로퍼가 체력을 키울 수 있도록 하겠다. 만병통치약은 아니지만 하나의 옵션을 추가함으로써 부동산PF가 개선될 수 있도록 제도를 개선하는 첫 시작이라고 봐 달라"고 말했다.
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