부동산 개발부터 임대운영까지 '한국형 디벨로퍼' 육성한다

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부가 부동산 개발부터 임대 운영까지 도맡는 '한국형 디벨로퍼'(시행사)를 육성하기 위해 다양한 인센티브와 인증 체계를 마련하기로 했다.

국토교통부, 기획재정부, 금융위원회는 14일 오전 경제관계장관회의를 열고 관계부처 합동으로 '부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 제도 개선방안'을 발표했다.

정부는 그간 KDI 연구용역과 50여 회의 전문가·시행·시공·금융 등 분야별 현장 의견 수렴을 거쳐 이번 개선 방안을 마련했다.

◆자기자본비율 높은 리츠 가점…개발+운영 디벨로퍼 육성

현재 토지개발 방식은 디벨로퍼가 한국토지주택공사(LH)로부터 공공택지를 공급받아 오피스·상가 등을 개발해 분양까지만 맡는 구조다.

이 경우 디벨로퍼는 분양 이익 실현에 집중하는 반면, 수분양자들은 운영 노하우가 부족해 공실이 발생하는 등의 문제가 나타난다. 더욱이 공공택지는 수용 방식으로 조성됨에도 택지를 분양받은 디벨로퍼만이 분양 이익을 독점하게 된다.

이에 정부는 자기자본 비율이 높은 리츠(개발+운영사업자)에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적인 개발과 함께 운영도 할 수 있게 했다.

우량 용지를 리츠에 공급해 지역 내 랜드마크 상업시설의 개발, 헬스케어 리츠 등 특화형 개발을 유도하겠다는 것이다. 필요한 경우 LH가 지분 출자자로 참여해 사업 안정성을 높이기로 했다.

이를 통해 운영 노하우를 축적한 전문 디벨로퍼 육성을 유도하고, 중장기적으로는 '개발+운영' 중심으로 부동산 생산 구조를 선진화하겠다는 게 정부 방침이다.

정부는 내년 상반기 중으로 '공공주택 업무처리 지침' 및 '택지개발 업무처리 지침'을 개정하고, 내년 중 '부동산 개발+운영' 중심 사업 활성화 지원을 위한 연구용역도 추진하기로 했다.

◆토지신탁 사업에 기관투자자 사업비 15%까지 투자 허용

기관 투자자의 부동산 개발신탁 투자 길도 열어준다.

지난 6월 기준 부동산신탁사 14개사의 토지 수탁고가 97조8000억원에 달할 정도로 개발사업에서 신탁사 비중이 크지만, 신탁사는 토지 신탁 이후에는 자금 차입을 통해서만 사업을 시행할 수 있고 기관투자자의 지분 투자는 받지 못하고 있다.

이에 정부는 토지신탁 사업에 기관투자자가 토지비를 제외한 사업비의 15%까지 투자를 허용하는 것을 검토하기로 했다. 연기금, 은행·증권 등 금융기관, 펀드·리츠 등이 신탁사에 투자하고, 우선 수익권과 배당을 받는 방식이다.

이를 통해 자기자본비율이 높고, 투자금 관리와 관련해 이해 상충방지 체계와 투자자 보호 기준을 마련하는 등 내부통제를 갖춘 신탁사가 기관투자자의 투자를 통한 원활한 자금조달이 가능해 대출 비중을 낮출 수 있다.

◆'시행능력평가' 도입…내년 상반기 부동산개발업법 개정안 발의

또한 우수한 시행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 '시행 실적 검증'을 통한 시행능력평가 제도를 도입하기로 했다.

업체가 제출한 실적을 관련 협회 등에서 검증해 확인서를 검증하는 방식으로, 현재 건설사가 제출하는 시공 실적을 검증해 시공능력평가에 활용하는 것과 유사하다.

이를 위해 시행 분야에 적합한 평가 지표를 마련하고, 전문성을 갖춘 신용평가사·신용조회회사 등 신용평가업체와 주택도시보증공사(HUG)·한국부동산원 등 공공기관을 '시행능력 평가기관'으로 지정해 평가 결과를 업체별 순위로 매겨 정기적으로 공시하기로 했다.

정부는 내년 상반기 중 공모사업 시행자 선정 시 우대, 시행능력평가 가점 부여, 디벨로퍼 중·대형화 지원 등의 내용을 담은 '우수 디벨로퍼 육성 방안'을 마련할 계획이다.

또한 연구용역을 거쳐 내년 상반기에 '부동산개발업법' 개정안도 발의하기로 했다. 개정안에는 시행 전문인력의 경력·참여사업·교육실적 등에 관한 종합 관리 체계를 구축해 역량과 이력을 검증하는 게 골자다.

일본의 경우 금융계의 미츠이부동산, 철도계의 토큐부동산, 건설계의 타이세건설, 민간의 모리빌딩 등 금융·대기업과 철도회사, 종합건설회사 계열 등 다양하고 대형화된 디벨로퍼가 2000년대 이후 다수 출현해 시장을 견인하고 있는데, 이런 대형 디벨로퍼를 육성하는 게 정부 계획이다.

국토부 관계자는 "자기자본을 갖고 리츠처럼 개발하고 일정 부분 운영도 하는 곳에 과천·하남(3기 신도시)의 좋은 땅을 먼저 줘서 이들이 책임지고 운영하게 하면 공실 문제를 해결할 수 있다"며 "디벨로퍼가 대형화될 수 있도록 인증체계를 만들려 한다"고 설명했다.
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