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뉴딜사업, 쫓겨나는 소상공인 '젠트리피케이션'[성호건의전지적토지관점]

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익명
2020.12.13. 20:00
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출처	http://www.sportsseoul.com/news/read/991587

<성호건 한국부동산개발연구소 소장>

[스포츠서울 이웅희기자] 11월에서 12월 사이 많은 기관에서 내년 예산안을 확정하고 발표한다. 올해 전례 없는 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)의 지속으로 인해 소상공인들을 위한 재난지원금이 나오고 있다. 이번 중소벤처기업부 예산편성 내용을 보면 코로나19 장기화로 위축된 내수경제 활성화에 주안점을 둔 것을 알 수 있다. 내년엔 올해보다 3조4600억원이 증가한 16조8000억원으로 확정됐다.

정부 및 각 지자체와 기관들은 꾸준히 소상공인들을 포함한 사회적 약자를 위한 위한 정책과 지원을 해왔다. 그 중 한 방법이 낙후되어 장사하기가 힘든 지역의 소상공인들을 위해 단순히 경제적 지원금을 손에 쥐어 주기 보다는 지속가능한 수익을 낼 수 있도록 도시재생을 하고 상권을 활성화 시키는 사업이다. 최근에는 도시재생을 넘어 한국판 뉴딜사업을 펼친다는 얘기들을 많이 하고 있다. 아무래도 뉴딜사업이라면 가장 먼저 떠오르는 게 1929년 미국 대공황 때다. 당시 미국의 뉴딜정책은 단순히 경제분야만 다룬 것이 아닌 사회 전반적으로 영향을 미친 정책들이었다. 마찬가지로 지금 한국판 뉴딜사업은 저 당시보다 디지털화와 생명에 비중이 높아졌을 뿐, 이 역시 경제적인 분야 뿐만 아니라 정지적, 사회적 전반에 걸쳐 영향을 주려는 정책들로 보여진다. 그리고 여전히 이 뉴딜사업에 있어서 가장 기반이 되는 도시재생이나 지역 소상공인들의 상권활성화는 굉장히 중요한 부분으로 여겨진다.

사실 정부나 지자체에서 도시재생을 한다고 하면 꼭 그 지역의 주민이나 소상공인들 뿐만 아니라 토지나 부동산 재테크 하려는 사람들부터 해서 다른 지역의 자영업자 혹은 예비창업자 등 상당히 많은 사람들에 솔깃한 내용일 수밖에 없다. 이태원, 경리단길, 가로수길, 연남동, 익선동 등 우린 비슷한 관련 사례들을 이미 많이 경험했다. 도시재생이 시작되면 외부에서도 많은 자본과 프랜차이즈를 포함한 자영업자들이 유입된다. 낙후된 상권을 활성화 시키기에 기존의 소상공인들의 힘 만으로는 약한 것도 사실이다. 필자가 23살에 5년간 비어있던 아파트 복합상가에 족발 가게를 창업한 적 있다. 돈이 없었기 때문에 죽어있는 상권, 권리금이 없는 상권에서 시작할 수밖에 없었다. 그러다 보니 배달로 승부를 볼 수밖에 없었고, 치킨 집은 당시 너무 많았기에 상대적으로 경쟁이 적은 족발 가게를 창업하게 됐다. 창업하고도 2~3개월 동안 10개 정도 되는 상가라인이 모두 비어 있었기에 상주손님은 거의 없었다. 배달로 승부 보기 위해 마케팅비용도 많이 들었다. 그러다 옆에 개인 카페가 하나 들어오고, 장판 집이 하나 들어오더니 조금씩 그 상가라인이 활성화 되자 나중엔 도미노피자나 브랜드 고깃집까지 들어왔다. 그들에는 기존 월세가 높았던 상권보다 어차피 자신들의 서비스를 이용하기 위해 손님이 찾아올 테니 비교적 월세가 저렴한 이 상가라인이 나았던 것이다. 결국 지금은 동네에서 굉장히 매출이 잘 나오는 상권 중 하나가 되었다.

규모가 다를 뿐 도시재생도 이와 비슷하다. 오랜 시간 낙후됐던 지역상권에 외부 자본들이 들어오기 시작해 낙후된 건물들이 예쁘게 리모델링되기 시작하거나 대형 프랜차이즈나 소위 젠트리파이어라고 하는 유명 자영업자들이 들어오면서 함께 활성화되기 시작한다. 스타벅스가 한 상권에 들어오면 스세권이라고 할 정도로 주변 부동산이 핫 해진다. 유동인구도 자연스럽게 많아지고 그 주변의 상권이 살아나기 시작한다. 젠트리파이어란 그 낙후된 지역을 활성화 시켜주는 사람이나 기업을 말한다. 다만 소상공인 입장에선 이들은 자신들의 일터를 위협할 수 있는 경쟁자로 보일 수 있다. 젠트리파이어 혹은 중산층 이상의 계층이 유입되면서 낙후된 동네가 활성화 되는 것을 젠트리피케이션이라고 한다. 하지만 이 단어의 다른 뜻에는 이 중산층 이상의 계층이 유입되면서 기존 저소득층 원주민들이 쫓겨나는 의미도 함께 담겨있다. 정부나 지자체에서도 도시재생이나 뉴딜사업을 한다고 하면 상당히 걱정하고 신경쓰는 것이 바로 이 부분이다. 지역, 골목상권들을 활성화 하여 소상공인들이 이익을 보게 하고 싶은데 현실은 부동산 값이 오르고, 월세가 오르면서 기존 원주민 분들은 쫓겨 나는 상황들이 발생하니 말이다. 그렇다고 젠트리파이어를 막을 수는 없다. 이들은 상권활성화에 있어 굉장히 중요한 플레이어로서 꼭 필요하기 때문이다. 오히려 지역 소상공인들과 이런 외부 유입된 젠트리파이어들이 어떡하면 조화롭게 이루어지고 상생할 수 있을까 연구해야 한다.

최근 새롭게 접근하고 있는 개념이 부동산 공동자산화 혹은 공동매입이다. 사회적 약자인 지역 소상공인들이 자신의 부동산이 없기 때문에 도시재생이 일어나면서 쫓겨나는 것이라고 판단하고 이들이 함께 모여 부동산을 매입할 수 있도록 도와주는 정책이나 대출 상품들이 장려되고 있다. 이 중 한 사례가 작년에 공모했던 서울특별시 사회투자기금 민간자산 클러스터이다. 민간 자산을 활용하여 사회적경제기업 공동체 소유를 장려하고 사무, 주거, 커뮤니티 등 복합공간을 조성해 사회적 경제기업간 협업하며 지속성장을 지원하는 것이 이 사업의 목표다. 이는 융자한도를 총 사업비의 80%를 25억원까지 지원해주며 이자율도 2%이내이기 때문에 상당히 매력적인 지원 방식이다. 또한 단순 부동산 매입비가 아니라 총 사업비의 80%기 때문에 다른 대출들은 정부에서 많이 규제하는 시점에는 상대적으로 소상공인들에 더 매력적으로 보인다.

또 최근 계속 진행하는 상품은 주택도시보증공사(HUG)에서 도시재생에 진행하는 융자상품들이 있다. 그 중 임대상가 조성자금 상품을 보면 도시재생활성화 지역 내 임대상가를 조성하는 개인사업자, 마을기업 외에 지자체 공공기관, 지방공기업에게 이율 연1.5%의 변동금리로 지원해주는 상품이다. 이 역시 총 사업비의 80%이내로 지원해준다. 또한 이 지원금을 받은 자는 주민들을 위한 교육프로그램을 정기 운영하거나 노인, 장애인 등 사회적 약자를 고용해야 한다는 조건이 있다. 직접 HUG에 문의해 전화해 본 결과 새로운 조건강화가 일어나면서 아직까지는 받은 사람이 없다고 하니 그렇게 경쟁이 치열하진 않다.

내년 각 지자체나 정부에서 더욱 많은 뉴딜사업이나 도시재생을 지원하려고 한다. 분명 많은 사람들에게 이로울 수 있지만, 중요한 것은 기존 원주민들이 외부 젠트리파이어에 의해 쫓겨나기 보다 함께 상생하는 일이 많아져야 한다는 것이다. 많은 소상공인들이 이러한 혜택이나 정보에 깨어있어 적극적으로 활용했으면 한다. 소상공인들이 이런 정보에 밝기를 바라는 마음이 크다. 또 지금의 정책이나 향후 사업들이 무조건 잘 될 것이라 보기는 어렵다. 하루하루 생계형으로 장사를 하시는 분들이 이를 하나하나 알아가고 준비해서 지원받기 쉽지 않다. 그렇기에 앞으로 많은 정부와 지자체 지원의 도시재생이나 뉴딜사업에 앞서 이를 자신의 이득으로만 활용하기 보다는 지역 소상공인들과 함께 해줄 수 있는 이들이 많이 나타나길 바란다.
<성호건 한국부동산개발연구소 소장>