선도지구 3.6만호 선정, 노후 주거환경 개선…관건은 '분담금'

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 정부가 27일 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 내 13개 구역을 재건축 선도지구로 선정했다.

1기 신도시 전체 정비 물량 30만호의 약 10%인 3만6000호를 선도지구로 지정해 2027년 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 후속 절차를 이행할 계획이다.

업계에서는 1기 신도시 선도지구 선정으로 시장에 주택공급 시그널을 줘 중장기적인 수급 안정에 도움이 될 것으로 보고 있다.

다만, 당장 내년부터 수도권 주택 공급 물량 감소가 현실화하는 만큼 단기적인 공급 안정 효과는 제한적일 것이란 분석이다.

특히 향후 추진 과정에서도 이주대책, 추가 분담금에 따른 주민 갈등 등 변수가 많아 2030년 입주가 가능할 지도 미지수다.

국토교통부는 이날 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 내 13개 구역(3만6000호)을 재건축 선도지구로 선정했다.

이 중 분당 선도지구가 3개 구역 1만948호로 가장 많고, 일산은 3개 구역 8912호를 선정했다. 평촌은 3개 구역 5460호, 중동 2개 구역 5957호, 산본 2개 구역 4620호 등이다.

전문가들은 1기 신도시 재건축 선도지구 선정이 중장기적인 주택 수급 안정화에 도움이 될 것으로 보고 있다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "이번 1기 신도시 선도지구 선정은 향후 수도권 주택시장의 가격 안정과 노후 주거환경 개선이라는 주요한 문제점을 개선할 수 있는 방안이라는 점에서 중요하다"며 "계획된 타임라인대로 진행된다면 중장기적으로는 수도권의 주택 수급 안정화에 기여할 것으로 보인다"고 밝혔다.

다만, 정부가 1기 신도시 재건축 첫 입주를 2030년으로 계획하고 있는 만큼 당분간 수도권 주택공급 부족 우려는 이어질 수밖에 없다.

업계에서는 당장 내년부터 수도권 주택공급 감소가 현실화할 것으로 전망한다. 주택공급 선행 지표인 인허가와 착공 실적은 2022년부터 급격히 감소해 올해도 회복하지 못하고 있다. 인허가 실적은 최근 10년 평균 대비 60% 수준이고, 착공도 약 56.8% 수준에 머물고 있다.

한국건설산업연구원(건산연)은 최근 발표한 '현 정부의 주택 공급 확대 정책 평가와 제언' 보고서에서 "윤석열 정부 출범 이후 매년 공급대책을 발표했지만, 가시적 공급 증가로 이어지지 않고 있어 2025~2026년의 공급 불안 우려는 상존하고 있다"고 지적했다.

건산연에 따르면 수도권 아파트 준공 물량은 연평균 15만6000가구다. 올해까지는 연평균 물량을 상회할 것으로 예상되지만 2022년 착공 물량이 14만 가구로 감소하고, 2023년에는 10만 가구에 그쳐 2025년부터 예년 평균인 15만6000가구를 밑돌 가능성이 높다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "1기 신도시 정비 선도지구 지정에 따른 시장 안정 효과는 제한적"이라며 "정비사업을 통해 입주 가능한 공급 물량이 시장에 나오기까지 소요되는 시간이 길기 때문"이라고 밝혔다.

정부는 1기 신도시 선도지구 재건축 사전 절차를 최대한 단축해 2027년 착공, 2030년 첫 입주를 시작한다는 계획이다.

그러나 이마저도 추가 분담금, 이주 대책 등 변수가 많아 사업이 지연될 가능성도 있다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "최종 단계에서는 재건축 초과이익 환수제에 따른 분담금이 가장 큰 변수가 될 것으로 보인다"고 밝혔다.

정부도 이 같은 우려를 의식한 듯 분담금 지원 등의 방안을 마련하기로 했다.

유지만 국토부 도시정비지원과장은 "사업시행인가에서 관리처분으로 넘어갈 때 중요한 것이 분담금"이라며 "이에 대한 우려가 많은데 특히 고령자들의 분담금 마련이 어려울 수 있어 관련 지원을 어떻게 할지 고민하고 있다"고 말했다.
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