강남3구·용산구 확대 지정…치솟은 집값 잡힐까[토허제 확대 지정]➂

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 정부와 서울시가 당초 해제했던 토지거래허가구역(토허제)을 35일만에 강남3구와 용산구로 확대 지정한 가운데 치솟기 시작한 서울 집값이 안정될 수 있을지 주목된다.

24일 뉴시스 취재를 종합하면, 토허제 확대 지정 대상은 강남구·서초구·송파구 등 강남3구와 용산구 아파트 단지다. 지정 면적은 서울 전체 면적(605.24㎢)의 27%인 163.96㎢로 종전의 3배 수준이다.

토허제가 시행되는 이날부터 대지면적 6㎡ 이상의 아파트를 거래할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 아울러 매입 후 2년간 실거주해야 해 갭투자가 원천 차단된다.

토허제 확대 재지정으로 단기적으로는 강남권의 전세를 끼고 주택을 사는 '갭투자' 수요를 억제하는 효과는 나타날 수 것으로 보인다.

실제 토허제 해제 수혜지역이었던 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)은 2~3억원가량 올랐던 호가가 내려가고 매수자들도 관망세로 돌아서는 양상이다. 더욱이 구(區) 단위 광역으로 토허제 지정이 이뤄지면서 과거 동(洞)별로 지정했을 때 비지정 지역인 반포 신축 가격 상승세에 지정 지역 집값이 연동되는 '키맞추기'가 이뤄지던 것과는 다른 양상이 나타날 것이란 관측도 나온다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "강남과 용산 아파트시장은 실거주 위주로 급속 재편되면서 재고 대비 거래회전율이 낮아질 것이다. 키 맞추기식으로 시세가 형성되던 동별 지정 때와 달리 가격 안정 효과가 클 것"이라며 "자금 여력이 크지 않은 30~40대에겐 강남이나 용산 아파트 매입이 더욱 어려워질 전망"이라고 밝혔다.

다만 서울과 수도권의 공급 부족이 심화되는 데다가 7월부터 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 등 추가 대출 규제가 맞물리면서 장기적으로는 토허제 효과가 의문시된다는 지적도 나온다.

서울 아파트 일반분양 물량은 지난해 11월 2968가구로 정점을 찍은 뒤 같은 해 12월 800가구, 지난 1월 428가구로 꾸준히 감소한 뒤 2월에는 0가구까지 떨어졌다. 이달도 일반분양 물량은 한 건도 없었다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "이번 조치는 DSR 3단계 규제 강화, 금리 인하 여부, 정치적 불확실성과 맞물리며 시장 참여자들의 혼란을 더욱 가중시킬 수 있다"며 "서울의 수요 규제는 오히려 공급 부족 문제를 부각시킬 수 있는 만큼, 6개월 후 재지정 여부는 서울시의 신속통합기획, 노후 신도시 선도지구 개발 등 공급 정책의 진행 상황을 면밀히 고려해 신중하게 결정해야 한다"고 지적했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "토허구역 지정이 9월30일까지로 한시적인 데다, 서울 분양시장의 낮은 공급 진도율, 2026년 서울 준공물량 감소, 봄 이사철 임대차 가격 상승 등이 이어진다면 강남권 등의 매매가가 하향 조정 수준까지 이끌어 내기엔 한계가 있을 것"이라고 전망했다.

더욱이 재지정을 피한 지역으로 갭투자 수요가 분산되는 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려도 제기된다. 실제 강남권 주변 지역인 성동구(0.37%)는 행당·옥수동 역세권 위주로, 마포구(0.29%)는 염리·아현동 신축 위주로 아파트가격이 오름세를 이어가고 있다.

'준강남'으로 불리는 경기 과천시 역시 올해 누적 상승률 2.59%를 기록했다. 과천푸르지오써밋 전용 84㎡는 지난달 23억8000만원으로 신고가를 찍은 상태다.

이와 관련, 박 위원은 "마포·성동·광진·강동·동작구 등 옐로칩 지역이 반사이익을 누릴 수 있지만 정부는 이 지역도 집값이 불안해지면 언제든지 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정하겠다고 밝혔다"며 "따라서 풍선효과를 기대하고 분위기에 휩쓸려 호가대로 추격 매수하는 일은 신중해야 할 것"이라고 강조했다.
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