"임대료 상한 5% 개정 필요"…임대차2법 개편 논의 본격화

[세종=뉴시스]정진형 기자 = 시행 5년차인 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 개편 방향과 관련해 전문가들은 제도의 유연성을 확보하기 위한 임대료 상승률 상한 조정을 제안했다.

국토연구원은 26일 오후 2시 세종시 국토연구원 대강당에서 '임대차 제도개선 토론회'를 열었다. 이날 토론회는 연구원이 지난해 4월 국토교통부에 제출한 연구용역임대차2법 개선 연구용역의 후속 논의다.

국토연구원은 보고서에서 ▲제도 이전 복귀(전면 폐지) ▲지역 지정제도 혹은 지자체 위임 ▲임대인-임차인 간 자율 협상 ▲임대료 상승률 5→ 10% 상향 등 4개안을 제시한 바 있다.

◆"계약기간 장기화, 전세·매매가 변동성 확대로 연결"

연구용역을 맡았던 박진백 국토연구원 부연구위원은 '임대차2법의 주택시장 영향과 제도개선 방향' 주제 발제에서 "법 시행 전후 임차인 거주기간이 2020년 3.2년에서 2023년 3.4년으로 소폭 늘어났지만 전세 공급 부족에 따른 수급 불균형이 심화됐다"고 지적했다.

박 부연구위원은 제도개선 방향으로 '유연성' '투명성' 확보를 꼽았다. 그러면서 "4개안을 제시했지만 중요한 것은 임차인의 실질적인 주거 안정을 도모하면서 임대인이 기꺼이 이 제도에 동의하도록 하는 것"이라며 "각 안이 배타적인 게 아니어서 조합할 수 있다"고 말했다.

이승협 중앙대 교수는 '주택임대차 계약갱신청구권의 가격 효과' 주제 발제에서 계약갱신청구권이 가진 '보험 가치'가 전세가격에 선반영되는 부작용도 크지 않았다고 주장했다.

이 교수는 "주거 안정성 보장 측면에서 계약갱신청구권은 선택 가능한 정책"이라면서도 "내재가치(선반영) 부작용을 막으려면 보증금(임대료) 인상률 상한을 상향 조정하는 게 좋을 것 같다"고 제안했다.

구체적으로 "현재 5%인 임대료 상한률을 10%로 5%포인트(p) 올릴 경우 보험 가치는 4.53%로 큰 차이가 없고 선도계약 가치는 5.88% 하락한다"며 "임대료 상한률을 올려도 부작용 발생을 막을 수 있다"고 했다.

송경호 한국조세재정연구원 연구위원은 '주택임대차보호법 개정이 주택시장에 미친 영향' 발제에서 임대차2법으로 계약 기간이 장기화되면서 '변동성'이 높아지는 부작용이 나타났다고 지적했다.

송 연구위원은 "임대가격이 오르면 오히려 계약갱신청구권 사용 비율이 낮아졌으며, 이자율 리스크로 이자율 가격 변동이 커졌다"며 "계약기간의 장기화가 전세가격 변동성 확대, 매매가격 변동성 확대로 이어지는 2차 부작용도 발생했다"고 강조했다.

제도 개선 방안으로는 ▲계약갱신청구권 포함·미포함 계약 이원화 ▲2·3·4년 계약 기간 다변화 및 위약금 도입 ▲전월세상한제의 시장 상황 반영(50% 연동) 등을 제시했다.

◆"임대차2법 전면 폐지는 무리…임대인 인센티브도 필요"

이어진 패널 토론에서도 새로운 혼란을 부를 수 있는 임대차2법 전면 폐지 보다는 임대료 5% 상한 유연화 등 제도 손질을 해야 한다는 의견이 많았다.

오지윤 명지대 경제학과 교수는 "지금 시점은 저금리, 입주물량 부족이 맞물린 임대차2법 도입 당시와 유사한 상황이어서 규제를 해제해 매매시장의 상방압력이 높아질 수 있다"며 "임대료 명목 상한을 거시상황에 연동하는 유연성이 필요하다"고 밝혔다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원도 "계약 기간이 늘어난 데 따라 임차인에게 안정성을 주면서 전월세상한제로 임대료를 5%로 묶은 것이 문제"라며 "인플레(물가 상승률)가 연 2%를 넘기는 상황에서 타이트한 가격 콘트롤"이라고 비판했다.

김진유 경기대 교수는 "계약갱신청구권을 4년 이내에 1회에 한해 쓸 수 있게 하는 방안도 있다"며 "임대인이 정부 정책에 따라 손해를 감수했을 때 인센티브를 제공하는 정책도 필요하다"고 짚었다.

나아가 김영두 충남대 법학전문대학원 교수는 "전세제도는 자산시장에서 유동성이 풍부할 때 가능했던 제도"라며 "더이상 예전처럼 당연한 것으로 바라보지 말고 전세제도 축소를 논의할 시점"이라고 주장했다.

김규철 국토부 주택토지실장은 "정부는 이번 전문가 토론회를 시작으로 향후 국회, 연구기관, 시민단체 등 다양한 현장의 목소리를 귀담아 듣고 국민의 주거 안정을 제고하는 동시에 시장의 혼선을 최소화할 수 있는 합리적인 제도개선 방안을 지속적으로 고민해 나가겠다"고 밝혔다.
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