'토허제' 강남3구·용산구, 재건축 입주권 거래도 제동 걸리나

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 서울 강남3구와 용산구가 24일 토지거래허가구역으로 확대 지정됨에 따라 해당 지역 내 재건축·재개발 입주권 양도 요건과 신축 아파트 분양권 전매 요건에 대한 관심이 커지고 있다.

24일 국토부 등에 따르면 강남3구와 용산구의 재건축·재개발 정비사업지의 입주권과 분양권도 모두 토지거래 허가 대상에 해당된다.

관리처분계획 인가 후에는 입주권으로 거래되는데 이 역시 토지거래허가제에 따른 허가 대상이며 취득일로부터 2년간 실거주해야 한다. 그러나 관리처분계획 인가 후 입주권을 구입한 매수자는 2년 이내에 철거로 이주하는 경우 실거주 2년 의무를 지키지 못하게 된다.

서울시는 우선 강남3구와 용산구에 대한 토지거래허가구역 지정을 올 9월까지 6개월간 한시 지정하기로 했지만 연장 가능성이 있기 때문에 영향을 받는 지구는 더 늘어날 수 있다.

이 때문에 오는 8월 관리처분계획인가를 목표로 재건축을 추진 중인 강남구 개포주공 5단지 재건축 조합원들의 우려도 커지고 있다. 입주권 양도 거래를 하고 싶어도 2년 내 철거가 이뤄질 가능성이 높아 실거주 의무 요건을 충족하기 어렵기 때문이다. 통상 관리처분계획 인가 후 철거까지 통상 1년이 소요된다.

내년에 관리처분계획 인가를 추진 중인 개포 6·7단지, 이미 철거를 시작한 용산구 한남3구역도 각 지자체에 관련 요건에 대한 문의가 쇄도하는 것으로 알려졌다.

이들 지역은 투기과열지구로 조합원 승계 요건이 더 까다롭다. 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분인가 전까지만 조건 없이 입주권을 양도할 수 있다. 관리처분계획 인가 후에는1세대 1주택자로서 양도 주택에 대한 소유기간 10년, 거주기간 5년 요건을 채워야 가능해진다.

이번에 토지거래허가구역으로 지정된 4개 구 중 일부 지자체는 준공 후 실거주 2년 의무를 이어서 이행하겠다는 일종의 확약을 받으면 거래를 허가하는 방향으로 내부 검토 중인 것으로 전해졌다.

서울시는 앞서 지난 12일 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담) 토지거래허가구역 해제 당시 압구정, 여의도, 목동, 성수 등 재건축·재개발이 활발히 추진 중인 지역은 토지거래허가구역을 유지한 바 있다. 당시에도 관리처분계획 인가 후 투기 가능성이 낮다고 판단될 때 해제를 추진한다고 밝히기도 했다.

해당 지역 내 신규 분양 아파트의 분양권 전매는 토지거래허가구역 영향을 받는지 여부에 대해서도 관심이 쏠렸다. 구체적으로 분양을 앞둔 송파구 잠실 르엘, 반포 래미안 트리니원 등이 거래 허가 대상이 아니라는 보도도 나왔다.

이에 대해 국토부는 설명자료를 내고 "거래허가 대상에서 제외되는 것은 사실이나 수분양자가 제3자에게 분양권을 전매하거나 해당 주택을 매매하는 경우에는 허가관청인 시·군·구청장의 거래허가를 받아야 하며 2년 간 실거주 의무도 이행해야 한다"고 반박했다.

아울러 "강남·서초·송파·용산구는 토지거래허가구역 지정과는 별개로 이미 민간 분양가상한제 지역으로도 지정돼 있다"면서 "해당 지역에서 분양 아파트를 최초로 분양받은 수분양자는 분양가격 수준에 따라 주택법 상 2년 이상의 실거주의무가 적용된다"고 강조했다.
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