지방 악성 미분양 1.4만가구…'1가구 1주택 특례' 효과 있을까

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 정부가 지방 미분양 주택 해소를 위해 '1가구 1주택 특례' 등 혜택 개선에 나섰다. 그러나 지역 양극화 현상 심화로 지방 악성 미분양이 1만4000가구 넘게 쌓여 있는 상황에서 정부 측 해소 노력의 효과가 과연 있을지는 미지수다.

14일 국토교통부는 지난 8일 기획재정부·행정안전부·금융위원회·금융감독원 등과 '제11차 부동산 시장 및 공급상황 점검 TF'를 열고 올해부터 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택 구입시 양도·종부세를 산정할 때 1세대1주택 특례를 적용하기로 했다.

현재 정부는 지난해 1월부터 취득한 지방 '준공후 미분양 주택'은 취득·양도·종합부동산세 산정 시 주택수에서 제외 중인데, 1주택자가 지방 악성 미분양 주택을 구입하더라도 같은 혜택을 부여하겠다는 의미다.

관련 입법과제도 계획대로 추진한다. 인구감소지역 주택 구입 시에도 동일한 세제 혜택을 받을 수 있도록 하고, 종부세 1세대 1주택자 특례가 적용되는 지방 저가주택 대상도 공시가격 '3억원 이하'에서 '4억원 이하'로 확대하고, 취득세 중과가 제외되는 저가주택 기준도 지방주택에 한해 공시가격 '1억원 이하'에서 '2억원 이하'로 완화하도록 1분기 중 시행령 개정에 나선다는 방침이다.

아울러 국토부는 지난 13일 발표한 '2025년 업무계획'에서도 지방 미분양 해소 계획을 강조했다. 먼저 지방 미분양 주택을 사들이는 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)의 혜택을 강화, 모기지보증 한도를 감정가 60%에서 70%로 확대하고, 주택도시보증공사(HUG)가 심사절차 개선을 위한 컨설팅도 지원한다.

이러한 대책에도 지방 악성 미분양 주택이 줄어들지 않으면 한국토지주택공사(LH)가 이를 매입해 임대주택으로 활용하는 방안도 함께 검토한다고 밝혔다.

그러나 이러한 정부의 노력에도 실제로 지방 부동산 경기 활성화에 도움이 될지는 미지수다.

국토부 주택통계에 따르면 지난해 11월 기준 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'은 전국 1만8644가구로 지난 2020년 7월 이후 약 4년4개월 만에 최대치를 기록한 상황이다.

특히 이중 지방 물량은 총 1만4802가구로 전체의 79.4%에 달했다. 지난 2022년 6226가구였던 지방 악성 미분양 주택은 2023년 8690가구로 늘어난 뒤 작년 11월 1만4802가구로 증가하는 추세를 보이고 있다.

이를 해소하기 위해 이미 정부는 지난해 3월부터 기업구조조정 리츠(CR리츠)까지 부활시켰으나, 시장 반응은 아직 크지 않은 상황이다.

여기에 국토부가 같은날 밝힌 '무순위 청약' 거주지 및 주택 수 요건 부활 등은 오히려 지방 미분양을 살리려는 정부의 정책 방향과 상충할 우려도 있다. 무순위 청약 시 거주지 및 주택 수 제한이 생기면 수도권 거주자의 지방 아파트 무순위 청약 참여가 더욱 쉽지 않아질 수 있기 때문이다.

전문가들은 지방 미분양 해소 취지에는 공감하면서도 대책의 효과와 부작용 등을 세심히 검토할 필요가 있다는 입장이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 자문위원은 "1세대1주택 특례가 있더라도 해당 지방 주택 집값에 상승 여력이 없으면 1주택자들이 구매에 나서지 않을 수도 있다. 단 규제 완화로 살 수 있는 사람 자체가 늘어나게 되면 매수수요가 일부 붙을 수는 있다"며 "또 특례는 통상 수도권 1주택자가 지방 주택을 하나 더 구매할 때 적용될텐데, 반대로 지방 1주택을 먼저 구매한 뒤 수도권 주택을 추가로 구매할 때는 어떻게 적용을 할 것인지 논의가 필요할 것 같다. 형평성을 따지면 후자 역시 혜택을 볼 수 있어야 할 것"이라고 설명했다.

이어 "지방에는 분양가 대비 시세가 급등해 '로또'라고 불릴 만한 무순위 청약이 거의 없기 때문에 무순위 청약 요건이 강화되더라도 지방 미분양 시장에 미칠 영향은 크지 않을 것"이라면서도 "다만 지방 미분양 주택을 사려는 수요자들 중 무순위 청약을 적극 활용하는 수요도 있을 수 있다는 점은 감안할 필요가 있다"고 덧붙였다.
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